昆明房地产市场分析暨昆风地块前期市场定位方向策划案.pptx

报告体系一、行业大势二、项目基础分析三、项目界定四、西市区客户群特征及需求五 、项目本体分析六、项目发展定位七、国内老年公寓案例分析八、案例分析对本项目的借鉴九、产品打造建议十、项目风险分析及应对策略十一、项目运营发展策略思考十二、项目平面布局规划第一部分 行业大势行业大势1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设，3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和；2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕，2011年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施，标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔；4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施都有可能；这样的数据与趋势不得不让我们关注！1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于 50以下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（18 - 20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年）注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值 结论 从外汇占款和其它经济指标综合来看; 1、看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情； 2、看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀；相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析 第二部分 项目基础分析 昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游城市，规划中未 来的泛亚中心城市云南省省会城市，全省唯一特大城市，中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，主城人口324万人；滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。联合国评定的地球上除新西兰外最适合人类居住的城市，“一湖四片”的规划更是将昆明推向了全世界。大干快上的经济政策特别是城中村改造，使昆明未来城市走向增加了诸多不可预见的情形，而由于国内信息一贯的不透明，具体影响难以预测昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个， 面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米。可供建设面积月7000万平米，按照昆明最高消化730万平方米面积计算，可供昆明消化10年，今年建筑面积1300万，换句话说有约500万的面积变为存量；昆明336个城中村中，位于二环以外的有265个，涉及城中村土地面积达84000亩左右；一环至二环区域的城中村有51个，涉及城中村土地约5900亩，平均每村占地面积约为116亩；一环以内的城中村仅有22个，涉及城中村土地面积约625亩，平均每村占地约为31.25亩。 盘龙区 官渡区城中村改造集中区域 .区域城中村数量 （个）占地面积 （亩）涉及人口盘龙区6719182渡区10330000220000五华区519794153000西山43247040合67820824昆明城市功能已经组团化、区域化，项目所属的泛西市区高新板块，其商业的发展特征是市场化、低端化、配套化从城市区位的演变来看，本项目处于西市区从2007-2008年，在二环边首次出现城市副中心开始，到2010年，昆明格局开始重新规划。主城区规划为未来的城市金融商业中心、杨家片区规划为省级行政办公区、呈贡规划为市级行政办公区和教育区、巫家坝规划为城市商业金融次中心。昆明城市功能已 经组团化、区域化；项目所属的泛西市区，区域属性决定商业发展趋向于品质化、档次化、功能化。轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范