河南宜阳县房地产市场调研报告116p2012年10月调查报告市场研究总结.pptx

;;第一章：房地产宏观环境分析;一、国家宏观政策分析;国十条基本内容： 1、首付款比例不得低于30% 2、二套房首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍以上 3、停止发放三套及以上的购房贷款 4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民，停止发放住房贷款。;2、国务院督查组：不准放松对楼市调控;3、前9月全国保障房开工率达97%;4、国家宏观政策解读 ;二、河南房地产市场环境分析;2、建业被曝库存超过百亿，三四线城市销售压力 增大 二三线城市本应是全国性房地产公司新的销售增长点，但现在却渐渐成为龙头企业的 “票房毒药”。深耕河南的建业地产近日就被曝库存过高。 ? 　二三四线城市楼市的不景气是建业地产库存增多的主因，中国西南省会城市贵阳就是一个例子。据了解，这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到500万人???城市，由于开发量的持续增大，正面临供大于求的尴尬。“这种现象说明了一二线城市的销售压力正在向二三线城市转移。”张磊表示。 ;房地产业界专家陈晟表示，三四线城市已经出现了通过降价都无法完成销量的供应泡沫。据监测数据表明，河南的存货去化周期在12~15个月之间。在河南省，除了省会城市和一些相对发达的地区，部分三四线城市供应压力明显过大。 亚豪机构市场总监郭毅表示，三四线城市的需求只集中在当地人群，吸引力有限。这些地区土地成本较低，吸引了一些大型房企往三四线城市发展，并且开发的项目规模都较大。而当地的房企也在开发楼盘，使得这些地区房地产规模急剧增加，从而形成了很多三四线城市项目的滞销。 ;3、河南出台房地产新政策：居民购买首套房贷款利率下浮30% ; 这一房地产新政策，由河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等６部门联合下发。主要内容包括：一是支持群众购买首套商品住房，明确规定凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，居民购买首套房可给予贷款基准利率下浮30%的优惠；降低职工申请住房公积金门槛，购买建筑面积90平方米以下首套自住房，公积金连续缴存时间由原来的12个月减为6个月，首付款比例由原来的不低于30%下调至20%。二是对参与开发建设中小户型、中低价位普通商品房的开发商给予政策扶持。如鼓励银行业金融机构给予贷款；增加中小户型、中低价位普通商品房和保障性住房项目的土地供应；开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行；开发商投入开发建设的资金达到总投资的25%，即可获得商品房预售许可证。 ;三、房地产宏观环境分析; 2、在未来几年，政府将加大保障房建设 在未来几年，政府将加大保障房的建设力度，增加住房的供给渠道，改变目前这种商业房地产单一的供给渠道，从而使城市的刚性需求通过保障房的方式得到解决，从而使对房子的需求减少，维持当前房价平稳运行。 ; 3、三四线城市供过于求，销售压力大增 近年来，因为许多大型房地产企业的地市化，下乡化等，使得河南地市，县城等城市的房地产企业大增，加上本土企业的开发，使地市开发量巨大，销售压力剧增，在未来几年，这种供过于求的市场特点将不会改变，因此，房价在未来将保持平稳增长，将不会再有大幅度的上涨。 ; 4、河南地市房地产价格在未来几年将平稳运行 综上所诉，河南房地产市场的销售价格在未来几年将保持平稳运行，不再会有大幅度上涨的可能性。 ;四、房地产宏观环境对宜阳县城的影响预测;2、大量大中型开发商会向县城转移;3、未来宜阳县房地产项目品质较高，竞争将转化为品质的竞争;4、未来宜阳县将加大保障房的建设力度;5、未来宜阳县房地产销售压力巨大，销售价格将平稳运行;第二章：宜阳县城市概况;一、县城地理位置及概况：;; 宜阳地处豫西浅山丘陵区，地貌特征为“三山六陵一分川，南山北岭中为滩，洛河东西全境穿”。地理区划大致可分为洛河川区、宜北丘陵区、宜南丘陵区、白杨和赵保盆地、宜西南山区五大区域。宜北属秦岭余脉，宜南属熊耳山系，境内有花果山、灵山、锦屏山等22座知名山峰。花果山主峰海拔1831.8米，为全县最高峰。 ;二、宜阳县历史文化; 宜阳人才辈出。仅县志所载旧时知名度较高的人物就有1000余人，客籍有显著政绩人物160多人。如有“诗鬼”之称的唐代著名诗人李贺，明朝兵部尚书王邦瑞，当代著名军旅作家陆柱国，有“天下第一竹笔”之称的书法家沈安良，著名画家乔玉川等。武则天、李隆基、刘禹锡、唐伯虎等都曾寄情宜阳山水，留下诸多诗作。 ;灵山庙会;三、宜阳工业经济;　 重点企业充满活力。洛阳黄河同力干法水泥生产线，年产能达500万吨，是河南省最大的现代化水泥生