房地产投资分析 4房地产投资开发程序与建设方案选择武汉理工.pptxVIP

第一节 房地产投资开发程序概述 第二节 房地产投资项目策划 第三节 房地产投资项目建设方案选择 第一节 房地产投资开发程序概述一、房地产投资开发程序概述 二、房地产投资开发程序的基本内容三、房地产投资开发主要程序房地产业的特点： 基础性 先导性 产业关联性房地产业涉及部门：土地管理部门 城市规划管理部门 建设管理部门 市政管理部门 房地产管理等众多部门 关系复杂 房地产投资开发程序尤为重要 一、房地产投资开发程序概述 房地产投资开发：是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或进行出售、出租商品房的行为。 定义简单 涉及复杂 开发活动参与：金融机构，规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人；营销专家、律师以及社团民众等 开发活动的政府管理： 土地获取、政府审批、规划调整、拆迁、建筑规范、市政设施和基础设施配套等 开发的知识与技能：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理等。 遵循房地产投资开发的基本步骤——开发程序 十分必要 二、房地产投资开发程序的基本内容 房地产投资开发一般应遵循下列程序： （一）项目开发前期调研程序 （二）项目立项过程程序、 （三）建设用地使用权的取得程序 （四）项目规划程序 （五）征地拆迁程序 （六）工程建设程序 （七）房地产项目经营程序 三、房地产投资开发主要程序 （一）建设用地使用权的取得 取得方式有三种： 一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）； 二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）； 三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。 1、建设用地使用权的出让方式 建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 出让方式:招标方式、拍卖方式、挂牌方式，即招拍挂。 2、建设用地使用权出让合同 《 物权法》规定 建设用地使用权出让合同是指国有土地所有者(或者其代表)与土地使用权受让人之间就出让建设用地使用权及如何行使使用权等所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：　（1）当事人的名称和住所；　（2）土地界址、面积等；　（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；　（4）土地用途；　（5）使用期限；　（6）出让金等费用及其支付方式；　（7）解决争议的方法。 （3）建设用地使用权的年限规定 居住用地为70年； 工业用地为50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。 出让期届满 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （二）项目规划程序 项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前 （2）在可行性研究报告批复后 （3）委托进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书） （4）审定通过的设计方案 （5）申领建设用地规划许可证 （6）申领建设工程规划许可证 （三）城市房屋拆迁程序 城市房屋拆迁是指取得城市房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对北拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。 拆迁人 被拆迁人 城市房屋拆迁工作程序包括： 1、拆迁申请的提出 2、拆迁审批 3、拆迁协议 4、拆迁的实施: 自行拆迁和委托拆迁 5、拆迁补偿安置资金的监管 （四）工程建设程序 工程建设阶段的主要报建程序有：房地产投资开发项目的报建、工程施工招投标、办理建设工程施工许可证和工程综合验收。 1、开发项目报建 开发项目的报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。 报建程序： 2、工程施工招投标 (1)招标的方式 ①公开招标 ②邀请招标 (2)工程施工招标基本程序: ①审查招标单位的资格； ②报批招标申请书； ③编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； ④发布招标公告或招标邀请书； ⑤审查投标单位资格； ⑥分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； ⑦编制和寄送投标文件； ⑧开标，公开标底，审查投标书和保函； ⑨评标、定标、决定中标单位； ⑩发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。 3、建设工程施工许可证 《建设工程施工许可证》：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 施工许可