2014年江门市的蓬江、江海区房地产市场分析报告.docVIP

PAGE 2014年江门市蓬江、江海区 房地产市场分析报告 （一）、主要指标一览 时 间 开发 投资 (亿元) 新开工 面积 (万平方米) 竣工 面积 (万平方米) 批准销售面积 (万平方米) 商品房 成交面积 (万平方米) 商品房 成交金额 (亿元) 存量房 成交面积 (万平方米) 2014年 127.97 321.36 245.98 221.35 166.51 118.44 72.31 同比（%） 22.6 -22.5 78.3 -4.9 -3.2 -4.3 -36.2 （二）、概述 1、开发投资增速趋缓，新开工面积高位回落。竣工面积大幅增长。 2、土地供应总量明显增加。三旧改造用地比例增大。企业拿地意愿下降。 3、商品住宅供应量明显增加。主要集中下半年，区域结构不平衡。库存量持续攀升。 4、商品房成交量价齐稳。四季度成交量明显放大。房价二季度开始下行。 5、存量房成交较为平淡。 （三）、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2014年 127.97 69.06 321.36 212.23 245.98 1065.07 同比（%） 22.6 28.1 -22.5 2.1 78.3 24.1 2014年，受市场调整影响，企业投资力度有所减缓，但由于项目的增多及投资惯性等因素，全年房地产完成开发投资额同比增长超两成。各季度呈现从快速增长到平稳增长的趋势。新开工面积高位回落，仍处于近年的较高水平，未来一至两年市场供应量仍将较为充足。竣工面积大幅增长，项目的建设速度明显加快。见图1、2，下表： 图1 开发投资额 2013年 2014一季度 2014上半年 2014前三季 2014年 同比增速（%） 87.6 106.0 25.2 23.5 22.6 图2 （四）、土地供应 2014年，蓬江、江海区有效供应房地产用地共31块，用地面积合共103.86万平方米（约1558亩），同比增长73.1%；可建成计算容积率的建筑面积共约277.05万平方米，同比增长64.1%；成交总价44.50亿元，同比增长85.1%；折合楼面地价约为1606元/平方米，同比增长12.9%。 注：1、协议出让的土地的容积率按平均2.5计算。 2、体育中心地块、流拍地块、挂牌转让地块未计算在内。 2014年的商品房土地供应主要有以下几个特点： 1、总量同比增加七成，与2012年持平。近五年年均供应建筑面积196万平方米，明显高于年均批准预售面积（163万）和年均成交面积（139万）。 2、从供应方式来看，三旧改造（协议出让）比例约占六成，已成为一个重要的土地供应来源；从区域来看，主要集中在北新区（35%）、江海区（33%）和滨江新区（21%）；从时间来看，年末（12月）推地较为集中。 3、企业拿地意愿整体下降。 （五）、商品房供应 2014年，蓬江、江海区批准52个房地产开发企业预售商品房项目共53个，比去年增加8个；其中新开盘项目23个，与去年持平。 时间 商品房批准预售 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 2014年 221.36 195.54 25.81 17679 2013年 232.72 142.18 90.54 12932 同比（%） -4.9 37.5 -71.5 36.7 2014年的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量同比小幅回落，但住宅明显增加。（见图3、下表）供应量在经历了2010-2012三年的稳定期后，2013、2014连续两年呈爆发式增长。2014年住宅供应的增长尤为迅猛，商业类的供应比例则回归至较为合理的水平。 图3 各类用途商品房供应面积比例 （单位：%） 住宅 商业（办公） 住宅 商业（办公） 2014年 88 12 2013年 61 39 2012年 91 9 2011年 89 11 2010年 93 7 2009年 91 7 2、供应时段主要集中在下半年。见图4、下表， 一季度供应比较平淡，二季度起大幅增加，三、四季度供应量接近。年内两个供应高峰分别在8月和11月。下半年占全年供应总量的65%。全年月均供应1473套。 图4 一季度 二季度 三季度 四季度 套数 2203 4126 5751 5599 比例 12% 23% 33% 32% 3、供应区域不平衡，集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积比例之和高达74%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。江海区比例则下降至19%。而作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应力度相对不足应引起重视。 近五年各区域供应面积比例 单位：% 北新 滨江