成全机构西安高新地产灞桥地块项目初步定位.pptx

谨呈：西安高新技术产业开发区房地产开发公司 西安高新地产灞桥地块项目初步定位报告 出 品 人：全忠 总 监 制：姚强 研 发 中 心：施佳敏、刘磊周丽娜、严浩、陆家超 北京研展部：马宁 苏州研展部：周健2010.03.25定位思路西安高端产品价值点市场环境土地条件目标解读项目定位产品实现国内高端产品价值点客户基础报告目录目标解析——走进高新，目标解析市场分析——跑赢大市，聚焦高端区域研判——西安为底，灞桥为图土地研判——回归现实，自我审视客户分析——高端需求，白描预判项目定位——价值梳理，溢价体系产品建议——系统构建，价值实现PART I 目标解析走进高新，目标解析走近高新品质生活专家西安国企开发商精耕地产十八年走出高新进浐灞用心·艺术·创新高目标 将项目打造成为具有全国领先水平、西安市最高端的亲水社区。结合当地文化渊源、生态特色及低碳环保等要素充分体现项目的高品质特性，项目应能够成为所在片区的标杆项目，具有自身特性及唯一性，能够树立并在一定时期内保持片区内房地产开发项目中的引领地位，同时项目也应对片区的整体发展起到带动作用。目标解析一个调性——高三高，高品质、高价格、高地位。一个主题——水亲水，灞河水资源利用及内部景观营造。三个支点——文化、生态、科技文化：立足西安文化，突出区域文化。生态：结合区域特性，强调低碳环保。科技：打造智能社区，放大示范效应。西安标杆高端名盘关系梳理高品质是基础条件，高价格是利润目标，高地位是品牌目标。亲水社区，在缺水的西安，是高端项目的重要显性特征之一。产品是骨，配套是肉，生态是血，科技是筋，文化是魂 。PART II 市场分析跑赢大市，聚焦高端放眼全国2009年全国市场态势：政策刺激资本活跃通胀预期库存去化量价齐升市场进入再库存阶段数据来源：CRED,中金公司研究部回顾西安房地产投资额逐年增长 2009年房地产投资总额696.34亿元，同比增加28.9%2009年土地市场集中放量 城东区、城南区供应量较大，特别是浐灞板块、曲江两大热点板块； 土地成交均价基本都超过100万元/亩，其中城南区和城内区平均地价更是接近250万元/亩。房地产市场稳步上升，整体供不应求 2009年，西安商品房市场总销售1337.6万㎡，与去年相比增长99.97%，销售均价接近5000元/㎡。外来品牌进驻，迅速占领市场 2006年全年开发商成交金额十强中，本土企业占据5强，到2009年本土企业仅3席，且排行靠后。2007年外来企业成交总额占17%，2008年占39%，2009年占51%。西安市场大事件：1.2009年8月，房价首次突破5000元/㎡；后5000世代来临2.2009年，商品房销售破千万3.外企扩张： 绿地4000亩280亿雁鸣湖 融侨1.6平方公里大兴新区 ……西安房地产市场正处于快速发展的阶段，行业集中度不断提升。数据来源：西安房地产信息网数据研究中心、CRIC回顾西安 未来一段时间内，整体市场价升量跌，供需结构趋向合理，市场平稳发展。跑赢大市附：西安商品住宅市场2007-2010年市场供求走势图“牛市思维看未来”站在未来看现在聚焦浐灞板块特征：生态资源丰富；发展中的板块，开发产品档次在逐步提升； 前期项目以小高层高层为主，后期洋房、别墅等低密度产品在逐步出现。土地出让和住宅供应数少量大，同质化竞争激烈； 目前浐灞板块土地形态约12块，建筑面积：约560万㎡（其中包括未央区复地220万建面项目、 香江湾1000亩项目用地；不包括华南城10平方公里、绿地3000亩）。2009年，板块内住宅在售供应量约150万㎡，销售量约120万㎡。未来主要供应项目超过10个，预计2011年预计在售的洋房别墅类产品约30万㎡ ， 2011年预计在售的小高层、高层产品近100万㎡。跨出浐灞，领先市场在售项目待售项目工地项目数据来源：西安市国土资源局西安市主要在售高端楼盘列表项目占地（万㎡）总建（万㎡）物业类型开盘时间在售均价（元/㎡）精装（元/㎡）主力面积(㎡）绿地海珀兰轩513高层、小高层2010.05—精装230、260、290金地湖城大境80180小高层、联排、独栋2009.12小高层16000；叠加20000—小高层160-190高科8号府邸2.675高层、别墅2009.11高层150002000170-260紫薇公园时光3.1911高层2010.0515000-180003000168-230天地源兰亭坊6.4516高层2007.0911500—140-260鸿基紫韵10.223高层、别墅2008.11小高层9800，别墅20000—小高层143-253，别墅305-380曲江6号二期5.1315高层、小高层2009.1212000—170公园天下二期49.3高层、小高层2008.0512000—1