定位策划商业综合体正合地产中港东湖项目阶段二项目核心竞争力构建及整体定位研究.pptx

汇报时间汇报内容2012年2月15日市场研究2012年3月5日市场研究指导下的开发策略及方向性建议2012年3月19日项目整体定位……后续待定合作的工作内容：物业发展建议 第二阶段 second stage（2.28~3.19）第一阶段 first stage（2.1~2.28）核心结论：开发战略及用地排布建议核心结论：项目整体定位客户定位核心竞争力构建户型配比价格定位本体研究城市机遇宏观环境市场风险竞争条件客户需求住宅结论形成的事实基础：客户定位档次划定面积划分价格定位写字楼客户定位功能分区面积划分价格定位SOHO制作东湖项目这道“饕餮盛宴”，首先需要明确自有原材料档次，其次是在原材料基础上寻觅最适合的配料，后续进行清洗、用刀、烹饪等工序，最后增加升华菜品的装盘包装，在拿捏准火候的一刀一铲中，实现秀色可餐的城市“美宴”。制作东湖项目这道】。“美宴”作品感受城市大盘开发意象项目“饕餮盛宴”打造项目核心竞争力构建项目”各道工序”实际制作各物业细化定位研究“美宴”作品感受城市大盘开发意象““美宴”作品感受大盘规划与整体打造的内容与形式都有关的，分为五类：道路、边界、区域、节点、标识城市大盘开发意象”《THE IMAGE OF THE CITY-城市意象》取义Kevin Lynch 道路PathPath道路道路定义：道路是城市意象中的绝对主导元素,决定了整体区域划分和方向关系。特征：可识别性、连续性、方向性Path应用至大盘规划要点：连接性 —— 通过层次清晰的城市路网（主干道、次干道、支路）将各地块与外部区域良好衔接；可识别性 —— 道路宽度差异性、道路铺装、路边栽种植被、建筑风格、色彩、灯光、声响等都将加强道路可识别性；方向性—— 设置路标指引方向；本案关键：结合道路功能（车行or人行，快速通道or情景商业街or水岸风情街），设定不同道路宽度，景观特征，道路意向表达；Path城市大盘意象道路边界Edge定义：边界是除道路以外的线性要素，通常是两个地区的边界，相互起侧面的参照作用。强大的边界，在视觉上占统治地位，而且在形式上也连续不可穿越。边界Edge建议——根据区域属性的不同，将边界分成三种不同的“封闭层级”，每种不同层级，保有不同的打造要点及原则。边界类型区域划分打造要点完全隔离城市道路与居住区域间利用绿地渐层和带有标示围栏完全分割，保证私密性，强调领域属性；住宅地块与商业地块利用树阵围栏全面分割隔而不分地块间不同产品利用水景，绿植等景观自然区隔，不设围栏等明显区隔完全开放参与性绿地、商业街绿地和商业街，保证各条主干道良好的进入性，增加人气和氛围城市大盘意象边界Edge区域District区域District区域构成要点：典型特征作为一个特征组被意向和识别，也就是主题单元；要创造一个强烈的意向，必须对线索进行一定的强化；社区意义对构造区域也十分重要住宅区（3、4、5地块）产品档次按地块价值区分、住宅区与商业区相互区分，保证各物业纯粹性高低密商业区（1、2、6、7地块）在整体风格统一的基础上，各区域有自身的主题（特色和亮点），凸显其意向和识别要素。区域划分住宅区商业区市政配套区定义：区域是观察者能够想象进入的相对大一些的城市范围，它是城市意向的基本元素。决定区域物质特性是其主题的连续性。区域城市大盘意象District区域划分住宅区商业区市政配套区节点Note定义：是一个概念化的参照点。典型的节点有两种，一为道路连接点，二为某些特征的集中点。节点既是连接点，也是聚集点。节点Node道路连接点立交桥、高速公路收费站等都属于道路连接点；某些特征的集中点成功的节点不但在某些方面独一无二，同时也是周围环境特征的浓缩。内向：置身其中的基本感受是“我到了”，在其中和周边，难以感受明显的方向感。外向：需表达大致的方向，同时与其临近区域有明显的连接关系。外向型节点——地块与外界的交接处（如与主次干道交汇处/与其他项目接驳处）内向型节点——各地块交接处，地块内部功能节点（景观节点、广场、进出口）节点Node标识Landmark定义：是观察者的 外部观察参照点，有可能是在尺度上变化多端的简单物质元素。充满活力的标志物：唯一性、不在乎大小而在乎位置、集中了一系列的联系标识Landmark一级标识项目与外界城市交通脉络的接驳处；集昭示、标志、精神堡垒展示功能与一体；是使外界聚焦的窗口二级标识项目内部道路交汇处；主要功能为方向指引功能：一类标识之中港地标昭示性 —— 初次造访整体方向的指引性；标志性 —— 一定程度上表明项目域的领域性；集中展示 —— 作为精神堡垒集中展示项目的精神内涵；标识Landmark一级标识——超高层酒店、集中商业、风情商业街、公建化SOHO二级标识——各指示牌、项目精神堡垒城东 新天地居住 resident商务bus