房地产经济测算知识讲座60.pptxVIP

热身：15秒记忆 16位数字800 209 919 491 0481 1840 1949 1990 2008 起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》， 1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。一个方法，拯救了一个国家应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。 1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》； 1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。 2000年建设部建标[2000]205号?《房地产开发项目经济评价方法》可行性研究一般要回答以下问题:技术：产品规划设计经济：盈利能力财务：资金平衡融资：筹集到所需的资金量实力：自有资金足够35%周期：开发经营周期排布合理调动：人力，物力资源开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照可行性研究的主要内容1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论 ⑥结论及建议①项目概况⑤社会影响分析②市场研究④项目经济评价③项目开发方案土地费用估算表前期工程费估算表 基础设施建设费估算表 建筑安装工程估算表公共配套设施建设费估算开发期税费其它费用经营成本估算表开发建设投资估算表项目总投资估算表销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Microsoft Excel软件进行编制。现金流量表损益表 资金来源与运用表 财务盈利能力 资金平衡能力 财务清偿能力 主要技术经济指标 根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。静态投资回收期财务评价的主要技术经济指标静态经济评价指标成本利润率销售利润率财务内部收益率动态经济评价指标财务净现值动态投资回收期静态经济评价与动态经济评价静态经济效果评价指标及其计算方法1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。 成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率GDV=Gross Development Value 总开发价值TDC=Total Development Cost 项目总开发成本DP= Development Profit 开发利润1、成本利润率案例某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。GDV=(5350万-275万)=5075万TDC=4059.6万 RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100% =（5075-4059.6）/4059.6*100% = 25.01%2、销售利润率销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。2、销售利润率案例某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。GDV=（5350万-275万）=5075万TDC= 4059.6万 销售利润率=（5350-275- 4059.6 ）/5350*100% =(5075-4059.6)/5350*100% =18.98%3、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就是累计现金流量为零）所需的时间。静态：(5-1)+192.2/864=4.22年序号项目200320042005200620071现金流出302.00 425.00 572.20 　　2现金流入　0.00 444.00 663.00 864.00 3净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累计现金流量 -302.00 -727.00 -8