江西锦绣共和度78房地产策划月策略提报.pptx

序项目面临的问题５大问题1、全国房地产市场面临拐点。2、商业运营，不够专业。3、长期以来住宅与商业的形象区分不够。4、项目口碑，亟需提升。5、整体推广缺乏一定的章法。时间紧迫，5大问题的解决已经显得刻不容缓！！！1、全国房地产市场面临拐点。NO.1市场是目前最大困扰情况：持续疲软因何而起？1、在政府与开发商合谋下，房地产经历多年放量快速上涨，2007年到达顶峰。2、07下半年，国家有关部门高举“民生”大旗实施高压调控，造成整个宏观经济政策的紧缩。3、房地产市场的投资空间被挤压，投资与投机资本纷纷撤离房市。4、另一方面，供给的惯性仍较大，开发商手中还有不少新盘急待推出，但短期内又难以消化，造成目前供过于求。 原因：高房价是造成成交量萎缩的主要因素目前的房价已经超过了大部分有购房需求消费者的承受能力；而对于投资者来说，过高的风险使他们畏缩不前，成交量自然就降下来了。另外，现在通胀较高，加上宏观经济的不确定性，也使更多的人宁愿持币观望。” 后续：房价降到几何？三季度可能是最低点。开发商在这一季度受到的资金压力是全年最大的，对于一些需要快速回笼资金的开发商，可能会降价处理一些楼盘。降价幅度可能的比例是15%-20%，过小降价幅度解决不了问题。目前开发商之所以不愿降价，一方面是担心降价后更容易引起消费者持币观望的情绪，所以宁可将房价维持在高位，造成房价还会上涨的错觉；另一方面，他们也在等待宏观调控政策的放松。 政策：房地产调控政策短期内难以松动，总体上将延续至2009年。目前许多房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下，加上二套房政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款，开发商资金状况日益趋紧。目前房地产市场上已出现“退地”、“退房”及“土地流拍”这些房价下调的前兆，可能出现的房价普跌是对2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。作法：万科，房价的理性回归，积极“拐”出企业持续发展新路。王石建议：在调控下的行业调整阶段，开发商应该把资金链、现金流放在首位。降价是为了把楼市从预期不明朗、交易冻结状态中解放出来，真的遭遇资金紧张又融资乏术的情况，从市场拿钱是开发商的惟一选择。分析师坦言，“万科注意节奏、回笼资金的做法还是可取的，一季报显示万科持有现金高达156.3亿元，不大的财务压力可使其稳健迈步。结 论CONCLUE虽然市场长线看好，但眼前的降价，是必须、必要、必然“拐”的一步。2、商业运营，不够专业。NO.2探悉锦绣共和的运营I’m mainstream GOHO 是 [便捷] GOHO是 [商业] GOHO是 [城市中央] GOHO是 [休闲] GOHO是 [成熟生活] GOHO是 [时尚] GOHO是 [繁华]是一个城市综合体的标签以城市的视角，界定项目的意义。大家都学会了把城市当品牌来看，而对一个城市的认知，首先是对它商业中心的印象。一个城市商业竞争力的大小直接决定了这个城市经济活力和繁荣程度 ……锦绣共和是城市生活精粹锦绣共和——城市生活方式的综合体验场有没有，创造樟树最好的购物环境(Huan Jing)？有没有，创造樟树最好的街区体验(Ti Yan)？有没有，创造樟树最好的私人会所(Core Club)？锦绣共和是城市的商业巨人巨人不容易，学会做巨人不要因为适应本土，而放弃了国际化不要因为微利诱惑，而放弃了品牌建树不要因为适应市场，而放弃了门槛不要因为事难为，而不去做领袖运营学分把街区当成旅游景点经营1、有没有加入可能的体验？当季的特色？儿童城？秀场？电影？展览？美食？淘宝？观光电梯？微缩雕塑？生态区？2、通路足够吗？有网站吗？有地图吗？汽车停靠了吗？连接乡镇了吗？3、物料吸不吸引人？连环画？口袋便携本？小礼品？运营学分把街区当成时令消费品展示1、秀场时尚T台秀？夏季啤酒节？斗牛节？建材家居购物节？2、奢侈品展名车展？名表展？艺术名画展？水晶展？3、举办与时令有关活动奥运？教师节？……运营学分把街区当成人们休闲的去处1、文娱交流汇集体广场舞？国标舞培训班？学生旱冰培训班？2、特殊休闲品种冰雕展？跑跑卡丁车？动物杂技团？旋转木马？3、休闲配套冰饮车？打气球？烧烤？套圈？运营学分把街区当成商家共同的家园1、商家促场同盟献计献策？头商洗脑？2、街区改善计划制定街区推动计划？一个参照物六本木之丘ROPPONGI HILLS六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本东京闹区内的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，紧临地铁都