精品』2011年6月北京房地产考察总结分析报告（泛海.pptxVIP

考察项目1—— 泛海国际居住区;大手笔、富有现代感的售楼部，因目前暂无房源出售，故售楼部的销售氛围略显不足。;“大气、开阔”是售楼部内部给我们的第一印象。;从沙盘上看，260万平米的项目呈现出 “三点一片”的格局。 一期四个组团的住宅已交房， 二期目前处于待开发状态。;;大面块的展示素材凸显泛海一贯的大气风格。;开阔的洽谈区，营造出令人放松的洽谈氛围。;通往样板间的看房通道旁边有较多的部品展示，多以五金件为主，强化项目细节品质。;样板间虽然已经部分拆除，但从木门的用材、水刀拼花等工艺可以看出泛海骨子里的豪宅气质;当然，豪宅最大的特点拥有大面积的阔绰空间，泛海也不例外。;;进入小区内部，映入眼帘的是纯石材立面的震撼效果;质感，源于强烈对比，与项目旁边的观湖国际相比，泛海的档次感、品质感格外突出！;精致的入户门，进入大堂，里面就有传说中的“一楼一岗的物业管家”;项目多为18层的建筑，配以超宽的楼间距和超大的园林景观，豪宅就该这样……;下面看几张园林特写……;名贵的银杏树到处可见……;园林虽不似南派开发商做的那么精细，但少了一份矫情，多一份自然，这才是真正的生活。;鲜艳的盆景应景开放，点缀的恰到好处;细节观察：明确的导视和温馨提示;细节观察：人性化的宠物便便收集袋;细节观察：儿童游乐设施干净如新;考察项目2—— 金茂府;金茂府，豪宅体验式营销的典范，创造了北京市场限购后的销售奇迹，单套总价基本上都在千万以上， 240套在开盘两小时内被抢购一空。 地址：北京广渠路15# 面积：217—330㎡ 单价：45000元/㎡;入口;树荫掩映下的项目围墙，一眼看不穿的风景，一切充满想象;昭示性偏弱的小区入口，不显山漏水……私密、低调;刚进入小区，一转角，震撼从此开始，言语描述过于苍白，直接上图！;仅走了30米，便不见小区入口，曲径通幽、步移景异在如此狭小的空间也可演绎的如此到位;再走几步，就看到售楼部掩映在绿树花海之中，引人入胜的想象就在前方;就在刚接近售楼部的地方，一个开敞的水景景观突然暴露在眼前，景观也可跌荡起伏……;庄严、冷峻的售楼部与绿树花海形成较强的色彩反差，愈显尊贵;这种搭配，在不远处的内部围墙处理上也有更好的体现……;颇具调性的售楼部接待台，感觉很到位……;绕过玄关，进入相对独立、私密的沙盘讲解区;区域沙盘;洽谈区：配备了高档家具，苹果电脑;儿童活动区，可有效增加客户停留时间;高规格的VIP洽谈室，调性相对稳重;走出售楼部，前往样板房，途径一个空间过渡带，该区域同时布置有个别形象展板;售楼部与样板间之间是一个原生态园林走廊，一个词形容，别有洞天！;充满仪式感的样板房入户大堂外观;位于大堂的“古董展台式”的部品展示——外墙石材;印有项目LOGO的垃圾箱;进入样板间，感受智能光控技术、“恒温、恒氧、恒湿”的科技住宅;;全德系精装样板间——一丝不苟的做工、全德系品牌厨卫用具，来自于细节的完美体验;考察项目3—— 首城双景;首城双景，虽不能称之为豪宅，但该楼盘的最大的特点是小面积能做出大空间，如何真实、直接让客户感受到这种附加值，同样是需要发挥样板展示功能。 地段：广渠路36#，临近北京CBD 面积段：51-96㎡商业性质LOFT 价格：39000元/㎡（精装）;充满异域风情的售楼部……;位于CBD旁边的优越地段，需要通过形象、直观的区域沙盘来展示;走出售楼部，进入样板区，样板间虽然为临时搭建，但做工是一丝不苟;70㎡的样板间，4.9米层高，通过部分挑空，做到了两房两厅两卫，产品附加值较高;实用主义的装修风格，契合项目目标客群;实用主义的装修风格，契合项目目标客群;简约、紧凑的楼梯较为节省空间……;考察项目4—— 首开铂郡;首开铂郡，地段型豪宅，位于第二使馆区、三里屯商圈、工体商圈多元文化的交汇地. 面积段：公寓50-70㎡，住宅120—325㎡ 价格：精装公寓43000元/㎡，精装住宅60000元/㎡;纯现房销售——简约、大气的外立面展示;不同的语言，共同的话语权 全球大都会主义精英阶层;大气、庄重的中式售楼部大门，彰显豪宅风范;光电形式的立体区域沙盘;从售楼部穿过充满仪式感的走道，即可到达样板间展示区;作为地段型豪宅，产品本身或许不是核心，但是首开铂郡的样板间装修也堪上乘;50㎡的公寓样板间布局展示;150㎡的住宅样板间布局展示;——考察心得——;1、本次考察的楼盘多为市中心的高端住宅，其共同的卖点是地段。即本次考察的四个楼盘的地段基础都是很好的，在强化地段卖点时，金茂府、首城双景、首开铂郡都用到了立体的区域沙盘。;2、同样的地段，金茂府和首城双景却有质和档次上的区别，这种区别来自于产品力，产品力包含???目整体规划、建筑设计、户型、精装标准、科技智能化运用、园林等。;3、产品力价值如何最大化？做足样板展示，强化体验式营销，是目前豪