精品8月石家庄苹果城商务楼营销策划方案商业地产策划.pptx

第一章 市场分析 第二章 整合策略;第一章 市场分析;;;;;6000元/平米以上项目; 1、市场售价在6000元/平方米以上的写字楼项目特征分析 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况可看出，此类物业是石家庄目前甲级写字楼的典型代表，具备如下特点; ;2、市场售价在5000-6000元/平方米之间的写字楼项目特征分析 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况可看出，该类物业是石市次甲级写字楼的代表项目，具备如下特征：;3、市场售价在4000-5000元/平方米之间的写字楼项目特征 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况看，该类物业是乙级写字楼的代表项目。;4.市场售价在4000元/平方米以内的写字楼项目特征分析 通过物业的分布状况和市场售价，并结合项目自身的综合质素情况可看出，该类物业是石家庄丙级写字楼的代表项目。;5、供方市场综述 1）石家庄写字楼市场整体尚处于初级发展阶段， 办公物业面临“优胜劣汰”、“新胜旧汰”的局面， “销售+租赁”是目前市场的总趋势。 2）石家庄经济总量有限，高端客户群数量较少，短 期内尚难形成中央商务区；但随着办公物业供应态势的日趋明朗，逐渐形成了不同的商务办公结点。 3）通过对写字楼供应物业的综合分析可看出：其一，石家庄的商务区和中心商业区的相对分离趋势日益明显；其二，城市中心商业区周边的纯写字楼项目的市场通道较为宽阔；其三，中心商业区周边地带的写字楼项目出现“降格以求”的态势。;石家庄写字楼市场需方态势 一、写字楼客户市场类型需求界定 写字楼物业进入以市场为导向的细分化开发阶段后，在市场操作中出现了双重目标市场，即“租赁市场”和“销售市场”，项目的市场风险加大，故此对写字楼客户需求特征的分析尤为重要。;１、写字楼高端客户群体特征 （１）企业特点：各种较大规模和实力的经营性公司，主体行业以投资管理公司、通讯设备经营公司、电子公司，金融机构还包括一部分外地集团公司驻石机构和外企派出机构为主。 （２）需求特点：对物业的档次要求较高，价格承受较强，往往需要较好地段和较高品质的写字楼，以享受高品质服务为主，更倾向于租赁。 （３）综合评价：该类客户是甲级写字楼租赁市场的主要支撑者，但受城市经济发展水平和发展速度影响，总体上这些类型的企业数量并不大，因此，对高档写字楼的需求量不可能太大。;２、写字楼中端客户群体特征 （１）企业特征：以生产性服务为主，主体行业涉及保险业、法律会计审计事务所、咨询信息业、广告营销业、设计业、文化传播产业、教育培训业、旅游服务业、房地产业等一系列为生产和生活服务的行业。 （２）需求特点：对写字楼价格比较敏感，因为在发展初期，物业成本过高，对企业发展不利，而且此类公司更注重内在的服务能力。 （３）综合评价：该类客户是次甲级和乙级写字楼的目标客户体，自身具备一定资金实力，且多为私营企业，购置倾向较为明显。据调查，该类客户倾向于5000元/平米以内的物业，地段不必集中在城市中心，但不可太偏远。或选择一些地理位置较好、宜商宜住的公寓作为办公场所。该类客户是写字楼租赁市场和交易市场的主要支撑者。;３、写字楼中低端客户群体征 （１）企业特征：以成长型、创业型企业为主，涉及科研机构、IT及及其他技术创新产业。 （２）需求特点：对物业的要求较低，对价格最敏感，要求交通状况良好、环境较宁静、配套服务相对较好，多集中于城市外延区。 （３）综合评价：该类客户是丙级写字楼的目标客户群体，因受资金实力所限，以自身业务拓展为主，购买倾向较低。 ; ; ;要素5：房型设计 在空间上，楼层最好无强制分割。无强制分割的楼层，有利于各公司根据自己的实际情况，轻松进行办公室的空间布局安排；层高不宜过低；设计合理，使用率高的房型可直接降低经营成本，因而是客户非常关注的因素。一般来说，方正、无柱子或少柱子、易于分割的房型使用率较高，是客户的首选。 要素6：通讯系统 通讯设备是现代企业非常重要的信息传送工具，因而办公楼通讯系统的配置水平成为评定其品质的首要因素。;要素7：装配系统 其中包括电梯、保安、消防等系统。电梯要考察其配置的数量、平稳性、载客量、速度；保安消防系统要看其配置档次及价格质量的高低。 要素8：装修标准 石家庄写字楼基本以简装交房，中、高端的写字楼都以精装修交房。这样可以大大节约装修费用和装修时间。 ;;（三）、项目区域??业地产市场态势 项目