精品成都瑞安解放路项目区域竞争环境及发展定位报告（住宅）商业地产策划.pptx

我们对本项目目标的理解;实现目标的关键;实现目标所需的工作流程及思路;基础研究;基 础 研 究 ——城北市场研究;本项目位于城北二环、解放路交汇处;城北商品住宅市场近期供需走势;城北商品住宅市场竞争格局;城北片区规划研究;城北片区规划研究——成都（地铁）城北商贸城;城北片区规划研究——专业市场外迁;城北住宅发展规划;城北土地市场供需;城北土地市场竞争格局;城北土地市场价格情况;城北潜在地块情况;基 础 研 究 ——项目本体研究;项目地位于北二环路，是由解放路、二环路以及沙河围合的地块，临近驷马桥以及城北最具居住氛围的老生活区—李家沱小区。 项目地属于城北2007年才开始发展起来的新兴居住区：驷马桥片区。是目前城北第一个成片集中开发的新兴宜居片区。;地块四至;地块情况;地块周边交通;地块周边配套;基 础 研 究 ——区域住宅格局研究;区域住宅发展格局情况;区域内在售住宅项目供给特征——供给量;区域内在售项目供给特征——产品形态;区域内在售项目供给特征——户型面积;区域内在售项目供给特征——价格;区域内在售项目销售情况;基 础 研 究 ——区域标杆项目研究;区域标杆项目研究——华宇·阳光水岸;区域标杆项目研究——华宇·阳光水岸;基础信息表;畅销户型;基 础 研 究 ——区域客群研究;客群分类原则;分类客群的属性及置业特征;区域客群研究——区域客群细分;区域客群研究——小结;基 础 研 究 ——城市综合体项目研究;城市综合体研究——万达广场;城市综合体研究——万达广场;城市综合体研究——万达广场（住宅供销情况）;城市综合体研究——万达模式借鉴点;城市综合体研究——龙湖三千城;城市综合体研究——龙湖三千城;城市综合体研究——龙湖三千城（住宅供销情况）;城市综合体研究比较;基础研究;界定问题：我们运用S-C-Q基本结构来界定和分析问题 ;S：情境——项目的SWOT分析;R1：非期望结果——按常规发展的思路可能导致的结果;R2：期望结果——我们的期望目标;C：矛盾或冲突 ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 ——要实现从R1到R2必须要回答的核心  问题;项目的战略模式选择;本项目的“核心竞争力”选择;基础研究;项目整体定位原则;集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对城北新区起到引导、重塑以及推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。 ;项目（住宅）整体定位;项目（住宅）的功能诠释;项 目 定 位 ——客群定位;本项目自住客群与区域置业客群的契合度;本项目投资客群;本项目客群定位结论;项 目 定 位 ——产品定位;总体规划建议;总体规划建议;规划布局构想;总平规划建议;户型定位依据：;户型定位：区域户型主力面积区间;户型定位：供销分析——华宇阳光水岸 （■主力户型/□畅销户型）;户型定位：供销分析——汇融名城 （■主力户型/□畅销户型）;区域客群置业面积特征;户型定位建议：;户型配比依据：;户型配比依据：;户型配比依据：;户型配比依据：;户型配比依据：;产品设计建议 ;产品设计建议;产品设计建议;;产品设计建议;产品设计建议;;;;双密封不锈钢地漏，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰。 ;产品设计建议 ;产品设计建议;入户花园是本案舒居户型的重要空间组成部分，其具备会客、小憩、绿化等多种功能。可将入户花园与露台结合布置，增加室内与自然的空间交流和联系。 ;可变空间满足多种空间使用功能;;步入式阳台及落地凸窗设计;厨房空间布局合理，强调操作便利性;产品设计建议;产品设计建议 ;产品设计建议 ;产品设计建议;产品设计建议 ;公共空间表现——架空层景观布置;产品设计建议;产品设计建议;建筑风格建议;建筑风格建议;景观设计建议;景观设计建议;参与性景点营造建议;设备设施建议;设备设施建议;设备设施建议;设备设施建议;设备设施建议;设备设施建议;设备设施建议;项 目 定 位 ——价格定位;区域价格及区域客群价格接受度研究 ;价格定位方法：AHP模型定价法 ;价格定位结论;项 目 定 位 ——周期推算;参考项目周期测算;住宅容积率=4.0;价格实现与销售周期关系;