精品天晟不动产2011年重庆新天泽国际广场1#楼商务公寓营销执行方案著名商业地产策划.pptx

写在前面--原来的华立广场2010年8月新生的新天泽国际广场2010年10月全能城市MALL闪耀大渡口2010年11月一些回顾传统商圈中心商住公寓定位；预期价格7000元/ ㎡；目标战场-大渡口项目定位-投资品 区域标杆物业核心卖点-大渡口·步行街·全能城市MALL/稀缺投资品产品形态-高端商业中心+精装酒店公寓+SOHO商务公寓；目标战场-重庆主城投资人群价格目标-顶破万元天花板开盘当日-完成认购168套开盘当月-完成认购213套，达到推盘量的80%实现价格-达到约10500元/ ㎡品牌印象-区域当之无愧品质标杆、价格标杆、旺销标杆写在前面网络报媒现场开放轻轨夹报轿厢我们说了什么阶段一：借商圈潜力说事以报媒、网络、轻轨、影院等方式进行传播推广主题：反弹琵琶，以“说不”引出商圈话题，高调入市引起关注阶段二：用通胀压力提升项目投资机会以夹报、海报、网络、轿厢、电台等方式进行传播推广主题：通胀时代，跑赢CPI的只有房产现场活动：提升人气、活动围场，让口碑说话暖场活动写在前面数据分析开盘两个月成果至2011年元月10日止，2号楼精装酒店公寓完成认购280套，认购面积约12200 ㎡，认购金额13146万元，达成去化率76%，实现套内均价10780元/ ㎡。完成签约252套，签约面积10703 ㎡，签约金额11501万元其中户型总套数销售套数剩余套数单配户型28-36㎡1361306一房户型41-47房户型67-80㎡1175067合在前面客户分析成交客户区域来源大渡口渝中江北渝北九龙坡沙坪坝南坪巴南区县外地合计1261765346355721280比例45%6%2%2%12%2%1%2%20%8%成功将主要客群从大渡口拓展到其他区域，尤其是区县和外地客户的力量不容小视。成交客户职业构成个体自由职业公务员教师医生公司职员退休不详合计655711139582344280比例23%20%4%5%3%20%9%16%个体经营、自由职业者、公司职员以及公务员教师医生等收入较高且较稳定的人群成为了项目的主要购买者。写在前面客户分析成交客户年龄结构分析20-3030-4040-5050以上合计51109922828030-40、40-50年龄段是本项目最主要购买客群，其次为20-30年龄段，50岁以上购买本项目客户较少。这一年龄分布也与来访客户年龄结构基本相当。成交客户购买意图分析投资自住投资兼自住合计2193427280成功树立投资品项目印象，近88%的客户看好项目的投资潜力。写在前面营销结果精装酒店公寓即将达到80%销售率，实现价格达到近10800元/ ㎡成为全市知名商圈中心项目；成功提升区域项目影响力受到投资人群的认可，项目定位投资品的策略成功实现虽还不能和江北、南坪的商圈项目比较，但已成为区域最具辐射力楼盘问题点两房在众多的商圈投资品的冲击下，因总价的抗性，成为销速缓慢的产品怎样继续扩大主城其他区域的客户影响力？怎样将区县客户的潜力深度激发出来？写在前面营销现状2号楼精装酒店公寓销售接近尾声，11月开盘建立起来的项目热度渐冷；区域热点项目暂无；项目工程接近封顶；从延续市场关注，提高项目热度以及项目正常的开发角度出发，1号楼必然承担项目承上启下，持续递延项目关注度，入市销售，扩大项目战果的功能春节后推出1号楼（商务公寓），势在必行产品梳理项目构成回顾总占地：15666 ㎡总建面：10.85万㎡商业裙楼：约4.3万㎡，全部持有，整体招商经营公寓塔楼：约4.77万㎡精装酒店公寓：已销售约76%，套内面市均价11145元/㎡，实现均价10780元/㎡商务公寓：即将拉开序幕1号楼主题：SOHO商务公寓分案名“天御”建筑面积：约23850㎡套内面积：约19290㎡可售套数：393套认清项目1号楼产品梳理标准层平面构成与精装酒店公寓——“天籁”基本相同的标准层平面构成，3梯16户，每层6套单配户型、5套一房户型、5套两房户型。单配户型面积区间（㎡）套数配比单配户型28.79-36.6514336.39%一房户型41.83-47.3512832.57%两房户型67.66-80.3212231.04%合计393一房两房认清项目1号楼产品梳理认清项目1号楼产品梳理认清市场定位回顾对1号楼前期定位的回顾在项目整体运作前，1号楼定位为SOHO商务公寓，而通过前期2号楼的蓄客、销售这一阶段，目前这一定位是否依然适合，需要再一次研讨。认清市场区域内市场大渡口区商务市场需求大渡口区中小企业共有2499家，在主城各区域中排名最后。办公需求相对偏低。同时大渡口区域现阶段在城市的辐射力相对较低，其区域影响力较低，获得其他区域的办公需求的难度较高。认清市场区域内市场大渡口区商务市场现状项目名称物业类型总建面户型装修标准租金/售价物管费