鲁班御景国际项目说明会本报告包括德州城市概况德州房地产市场分析项目定位客群定位物业发展建议营销策略价格策略等.pptx

德州城市概况德州市，位于黄河下游，山东省的西北部，是山东省的北大门。辖一区两市八县和两个经济开发区，总面积 1．03万平方公里，人口560万。 一是历史悠久。德州是龙山文化的发祥地之一，秦汉以来一直为历代郡、州、府、县治所，明清时期是全国33个工商业大城市之一。京杭大运河穿境而过，是古时京城水路南下的首道关口。明洪武九年设德州卫，1946年解放后设立县级德州市，1950年建德州地区，1964年更名为德州专区，1994年撤专区设立德州市。二是文化底蕴丰厚。古代德州地处燕赵三邻，黄河运河穿境而过，黄河文化、燕赵文化、齐鲁文化源远流长，大禹文化、儒家文化根深蒂固。境内现有禹王亭、全国最大的秦汉墓群、东方朔画赞碑、苏禄王墓等众多历史古迹。三是区位优越、交通便利。德州北依京津，南靠济南，西接石家庄，东连渤海湾，处在渤海湾经济圈之内，是华东、华北两大经济区的连接带，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。自古就有“九达天衢，神京门户”之称。德州区域位置太阳城２００５年８月底，德州市委召开常委扩大会议，提出打造“中国太阳城”、“中国太阳谷”的战略构想。为此，德州市结合编制“十一五”计划，把发展阳光经济、打造“中国太阳城”“中国太阳谷”纳入国民经济和社会发展总体规划，把太阳能推广利用纳入党委政府重要议事日程。新湖风景区位于德州市中心，北依东方红路，南临东风路。主要包括城市中心广场与新湖两大部分，是一个集文化、休闲、娱乐、体育为一体的城市公共休闲区域。风景区占地1200亩、拥有水面600亩，由中心广场、世纪广场、文化中心、新湖组成。德州大城市规划---德州总体规划确定了“一带、三心、三城”结构式新能源城市的发展战略，同时实行“北延、西优、南控、东进”的市区空间发展战略。城市扩容明显，城市化进程快速推进，市场潜力巨大。德州城市扫描德州总体规划确定了“一带、三心、三城”结构式新能源城市的发展战略，同时实行“北延、西优、南控、东进”的市区空间发展战略。一带：东西向发展带，主轴从西向东依次串联老城中心区、河东新城中心区、高铁新区中心区，并远景延展至陵县城区；三心：三个市级发展核心，即老城区商贸中心、河东新区公共服务中心、高铁新区商务中心。三城：从西到东由河流天然分隔形成的老城区、河东新区、高铁新区三大城区。德州城市扫描德州区域规划---德城区作为德州市的传统老城区，现规划定位城市商贸中心、文化旅游中心。城南板块迎来了新一轮城市扩容的契机，随着鲁商、恒大等品牌开发商的进驻，城南成为市场发力热点，机遇与竞争并存。城中：现代服务业核心区，打造商贸名城，重点发展服务业、房地产开发和民生事业，加快改造搬迁和健全现代服务业。城北：高端工业集聚区。大力发展新能源、新材料、电子信息等战略性新兴产业，调整传统产业，培植骨干企业，全面提升工业综合竞争力。城南：都市农业示范区。依托黄河涯镇，立足城郊型特点，重点发展生态旅游、观光农业，努力打造京津济“菜篮子”、主要畜产品生产基地、农产品精深加工基地。 鲁商意向地块恒大意向地块本项目地处老城中心区范畴，位于新湖风景区为核心的新湖中央居住区中轴，区位偏南，周边配套一般，辐射周边下县。项目区位分析城市格局划分——德城——传统老城区德城区是德州市的传统老城区，现规划定位城市商贸中心、文化旅游中心，分为三个板块，天衢板块、中心板块、城南板块。火车站2.6km德百商圈项目所在区域——新湖片区与南区交接地带项目位于中心板块与城南板块的交接地带，属德城区的中心区范畴，是以新湖风景区为核心的新湖中央居住区，南侧为新河路、西为向阳南路，东临新湖南路，北接新湖风景区、德百商圈。现周边购物、休闲、教育、医疗、银行等城市资源配套较弱。随着十二五规划落地，周边及城南正大力改造。新湖景区1.5km汽车站2.6km德城中心区新市府4.8km德城区德州高速口7km德州南高速口10km项目辐射片区——周边地缘及下县项目独特的区位决定了，项目影响力及客群辐射范围将囊括城南板块、中心板块及南部周边各下县。新湖风景区阳光新天地项目东临新湖南大街，南邻新河西路，西邻解放南大道，北邻新建路，交通网络完善，通达性良好。项目交通分析项目临近城市主干道，交通路网完善，通达性良好。项目迎宾大道、东风中路，两条城市干道，交通路网发达，具备良好的外部可达性。项目交通网络直通新湖风景区、汽车站、火车站、德州百货、京沪高铁，为客户提供便捷的生活服务。距离新湖景区1.5公里，距德州百货1.8公里，居新市政府5公里。东风中路新华路解放南大道新湖南大街湖滨南大道新建路新河西路项目虽处老城中心板块范畴，但项目周边配套却相对较匮乏，目前仅能依赖于纵向两条城市主干道共享其他区域的配套资源。项目配套分析人民医院联合医院新湖风景区九州商城德州真爱医院人民公园新华路实验幼儿园人民公园建设银行市第十一中学德