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澳新土地污染评估准则对我国启示与借鉴 　　一、引言 　　现代化和工业化在为人类谋福祉的进程中，也带来了大量的污染土地―含有能对人身健康、环境或其它目标产生直接或间接危害的污染物的土地。自2006年以来，环保部、国土资源部共耗资10亿元人民币进行全国土地污染情况调查和污染防治工作。2014年2月，环保部以“国家秘密”为由拒绝公开土地污染普查数据结果（根据2013年国土部公布第二次全国土地调查结果显示，估算全国中度、重度污染土地约5000万亩），引发社会各界舆论关注。众所周知，土地是人类赖以生存和发展的不可再生物质基础，是一切生产和一切存在的源泉。污染与稀缺性的相互作用必然会影响土地的价值，必然将辐射到土地评估问题。因此，对受污染土地的评估问题进行探讨具有重要的理论和现实意义。澳大利亚与新西兰土地污染评估准则不仅规定土地污染评估的程序与步骤，而且提出了污染土地修复实践与技术，对我国推行污染土地再开发、可持续性利用战略具有借鉴意义。 　　 　　二、澳大利亚与新西兰土地污染评估的概况 　　（一）澳新土地污染评估准则制定溯源 　　澳大利亚是个干旱国家，陆地面积的75%属于干旱和半干旱地区。其土壤酸化、板结、水渍，面临沙化、盐碱化两大威胁。新西兰与澳大利亚隔海遥望，虽以发展农业为主，但其土壤恶化状况与澳大利亚不相伯仲：风沙侵蚀、沃土流失、化工废弃物污染严重。伴随工业化和现代化进程，土壤污染在两国蔓延且愈演愈烈。以破坏环境为条件的经济发展模式，严重影响了当地的经济发展和土地价值。 　　（二）澳新评估准则介绍 　　澳大利亚资产学会成立于1926年，致力于为全澳大利亚8000余人的评估和资产从业人员服务，不仅涉及评估领域，也涉及不动产行业中的非评估领域，并建立了一套综合的职业和技术准则。从2006年开始．澳大利亚资产学会与新西兰资产学会通过互惠协议及战略联盟方式合作，制定了部分采纳了国际评估准则、并融合了两国各自特色的澳新评估准则。在澳大利亚和新西兰，两家学会使用的职业和技术准则被认为是最佳执业实践，企业、金融部门及社会公众依靠这些准则的应用来支持借贷及风险管理战略。 　　 　　三、澳新土地污染评估准则框架体系 　　澳大利亚和新西兰虽然联合制定评估准则，但基于两国的具体情况，两国制定了统一的不动产评估准则（API PINZ Real Property Guidance Notes），而对土地污染评估问题，两国则分别制定了各自的土地污染评估准则ARPGN（API Real Property Guidance Notes）、NZRPGN（PINZ Real Property Guidance Notes）。 　　（一）ARPGN 　　ARPGN主要由引言、污染类型和案例、确定和量化污染、对价值的影响贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等9章构成，本文将对前五部分做重点介绍。ARPGN制定目的不仅在于指导评估人员进行土地污染评估，而且希望通过评估人员和其他专业人士发现污染源头、制定修复计划以解决土地污染问题，实现污染土地的可持续性再开发利用。同时ARPGN还附录了联合国危险类别、潜在的污染活动和产业及土地用途、建议的环境检测表、样品环境资产负债表、瑕疵评估方法、澳大利亚的环境立法等内容，为评估师执行土地污染问题的评估提供了系统的指导与方法。 　　1．引言 　　引言指出，协会承认国际评估准则委员会制定的国际评估准则1、2等相关内容，并要求其成员具备与污染相关的知识、法律和法规以便准确判断受污染的资产价值。同时重点论述了本准则目的与范围，以及对评估人员提出的要求，能够为市场中组合财产的持有人或投资方提供财务安全和资产价值的建议和指导。 　　2．污染类型和案例 　　土地环境中潜在污染物范围非常广泛，有液体、固体化学腐蚀性气体和放射性物质。可归类为：物理污染物、非物理污染物、氡、室内装修残留物。同时ARPGN提醒评估人员需要重点关注以下两点：一是残留化学物质能够与周围环境发生的不被察觉的有害化学反应，因此实时关注国家或地方环境机构的信息非常有必要，基于此，澳大利亚和新西兰官方提供数据库以指导和管理污染评估。二是若该区域内曾发生的与环境相关的诉讼案件，土地价值将会大打折扣，故而需对存在疑问的地方进行适当的调查。 　　3．确定和量化污染 　　确定土地污染的信息对评估土地价值是至关重要的，主要来自环境工程师或审核员进行的历史调查和现有调查（见图1）。 　　（1）污染信息调查。调查分为三个阶段：首先进行土地初步勘测。通过调查土地历史、现场物质检查、基本的取样和分析，以确定是否存在污染并初步评估后编写一份报告；然后进行详细的现场调查。测量各种污染物的浓度、复原土地体积、勘测渗滤及流动性污染物和地下污染水源，明确异地迁移