天启开启常州嘉宏地产龙城大道项目前期策略.pptx

一、策略前思考① 企业视角 从晋陵路八号说起……之于企业品牌嘉宏高端物业开发的第一次尝试① 项目单方收益高，但规模贡献小② 体量有限，持续影响力低难以完成对企业品牌张力的大幅提升之于市场竞争①外来品牌开发商的集中导入，将要提升的是整个城市的开 发水平②同时，本土企业的地头优势将被削弱龙湖来了华润来了绿地来了雅居乐来了和记黄埔来了…………在竞争格局重建之际为嘉宏通过转变开发模式，迎接挑战，提供了宝贵的经验核心观点惟有通过项目完成企业品牌的二次成长才不至于在新的竞争格局中落败龙城大道项目所承载着的使命与机遇［使命］①提升企业开发水平②为企业在城市中寻找新的品牌占位［机遇］①以差异化开发模式打破新城本土独大的局面②引领常州中高端物业的开发② 项目视角约46万平米总建筑面积，5-6年的开发周期一、地 块 概 况地块编号QQ070109地块名称湾城北路西侧、龙城大道南侧地块位置及四至东至湾城北路，南至丁横河，北至龙城大道地块及其周边现状概况规划地块内有苏家塘村，大部分为空地和水域建设基地面积162920㎡二、规划控制指标要求 规划用地性质商业、居住混合用地（C2/R2）容积率2.2-2.8建筑密度≤35%绿地率≥30%室外地坪标高≥黄海高程4.2米。建筑高度≤100米必须从实现项目长期价值成长的角度来指导开发核心问题梳理［市场］城东板块在常州城市发展的地位及本案的影响何在区域市场的发展空间及购房者的特征是怎样的［项目］目标客户的确立与产品之间如何联系项目5年左右的开发周期，面对风险，如何兼顾安全与利润二、课题解析与核心判断关键解读读懂城市才能读懂土地，必须从城市的角度定义土地2009年以前：常州“一体两翼”空间布局——城市突围的第一次尝试北依长江，南临太湖，是常州重点发展南北两翼的地缘依托然而，南北过长的纵深并没有形成中心区人口的有效外延，相反却导致了各自为政的发展局面第二阶段第三阶段第一阶段第三阶段第二阶段[两个常州的出现] 各自为政的地缘化置业阶段，客源交叉性弱［常州］城中、城南、城西、城北，购房区域镇守各自地缘，尤其对去武进区购房抗性大［武进］依托自身产业优势，生活自成一体，购房区域基本限于武进区域内，并不以进“城”购房为荣链接:两个常州行政区划调整历史明、清时期称为常州府，解放前为武进县1948年武进县解放，县城区被划出建立常州市,武进包围常州却受辖于常州1980年代以来市管县体制以及武进撤县设市的实施，两座城市之间的矛盾日益激烈。作为中心城市，常州市直接管辖的空间范围非常有限，随着城市经济的迅速发展，用地问题日益突出2002年，随着长三角许多城市都“撤县(市)设区”的进行，两个城市的行政区划合并已是必然。新的常州市在保留给武进区许多特权的同时，还让其可以享受其他城区的待遇然而合并以后，由于常州市与武进区的财政体制还是各自独立的，出于各自利益的考虑，常州市仍然不愿意将工业项目向武进区转移，位于北部的常州市经济开发区依然是常州市政府更关注的对象。而武进区政府也因此决定，在其城区南侧新建一个100km 2的工业园，以此作为对“新常州市”不满的反应。行政区划合并，并没有减少两个城市的恶性竞争和重复建设的行动2010年以后：重点推进转向城东——常州城市突围的第二次尝试常州市市长王伟成提出常州城市建设挥师东进，规划要先行2009年常州市规划局编制完成了《常州东大门发展规划》，从空间发展层面提出了近期“枢纽—网络”和远期“中心—腹地”城东发展规划 ，旨在为常州在东部地区培育一个“城市副中心” 东部地区将打造成常州融入沪宁经济发展带新的地域概念，成为常州经济社会发展中新的优势板块常州要与苏州、无锡实现三城联动，戚区必然成为桥头堡在日益激烈的区域化竞争形势 下，唯有主动接受上海的辐射，才不至于在激烈的城际竞争中被苏州和无锡甩开，戚墅堰作为城市东大门的区位优势开始显现，市政规划建设重点也将逐渐转移至此城市主干道交叉，具备节点性的交通优势常州轨道交通规划根据规划部门、建设部门编制完成的规划，常州市的轨道交通由4条线组成，全长约129公里——1号线线路走向：北海路站——规划常新路——辽河路——通江路——黄河路——黄山路——晋陵北路——飞龙路——新堂路——新丰街——和平路——清凉路——花园街——大学城——凤栖路——南夏墅站。北海路站——大学城南站段采用地下线。近期工程共设站27座2号线线路走向：城西中心站——星港路——勤业路——怀德南路——延陵西路——延陵东路——丽华北路——青龙西路——东方路——颜家。近期工程共设站13座戚区本案戚墅堰区发展规划［目标定位］常州市东部核心区、城市商贸次中心、国家级轨道交通制造基地之一，环境优美、社会和谐的生态宜居新城，建成“实力强、形象靓、有特色”的东大门 ［空间结构］“双T结构、三区联动”，将戚墅堰打造成常州市光彩