知名企业房地产前期产品定位分析报告图表丰富.pptx

政策;二线城市房价走势;1.15:1;观点四：我司对苏州市场保持谨慎乐观，但2012年市场在调控的持续中仍然趋紧！; 上海地区龙湖郦城、中海御景熙案、绿地秋霞坊等项目领跌20-30%。 统计局公布10月70个大中城市房价数据。新建商品房环比价格下跌的城市为34个，其中，一线城市环比全面下降，降价潮同时蔓延至二三线城市。业内人士预期，房价拐点正在逐步确立。 在11月苏州百盘价格调研中，共有15盘降价，环比增3个，最高降幅达到5000元/平米。至九月份以来，苏州共计有32盘已经出现了集体降价的行为，其中园区占比达到54%，相城降价有限。 ;;【苏州楼市市场认知】;【苏州楼市市场认知】;排行;【相城楼市市场认知】;【相城楼市市场认知】; 作为二线城市，苏州整体楼市调控至今较为稳健，受宏观调控影响较小； 随着园区板块降价的出现，未来市场普降或阶梯状下滑的价格走势亦难避免； 市场主流需求为紧凑型户型，刚需产品仍是市场的宠儿； 相城整体价格泡沫程度较低，价格相对稳定！;Part1——板 块 属 性 判 定 Part2——地 块 核 心 定 位 Part3——规 划 物 业 选 择 Part4——产 品 规 划 细 节;;;【经济发展】;;【产业引擎】;;【配套服务】;【板块内外部关联】;【板块内外部关联】;对比特质;【板块内外部关联】;【板块属性核心概念】;;;【目前二手房现状】;; 随着旧城改造的推进，未来仍然有大量动迁安置房进入市场，仅钻石社区家园个案导入人口即占渭塘户籍人口的50%，整体总量相对充足 二手房即刻可以入市，不存在交易门槛，低端产业人群购房需求亦可得到充分满足; 渭塘低端市场被安置房完全覆盖，普通商品房不存在生存空间 项目为隆湖置业重要地块，地块定位对公司具备战略性意义。我司希望其能获得品牌与利润的双重收获;本案地块气质是否具备打造高端物业标准;【地块气质研判】;【地块气质研判】;;经济指标 规划用地：6.6万方 总建筑面积：12.5万方 地上计容建筑面积：8.7万 容积率：1.3 规划要求：40%比重房源为90平米以下公寓户型;【地块特征】;;叠加别墅;非退台式六层洋房 目前售价：7500-8000元/㎡;【叠加与洋房价值考量】;【叠加与洋房风险考量】; 参考项目利润，叠加类别墅要略高于洋房类产品 权衡项目去化风险，洋房市场接受度要明显优于叠加别墅 本案有4090指标要求，洋房类产品可以部分消化90平米以下户型;【项目别墅目前价格判定】;【别墅类产品价值考量】;【别墅类产品风险考量】; 基于以上考虑，联排别墅产品为项目利润点，该业态必须设置 为控制项目风险，保证未来去化，需控制联排比重，设置一定洋房类产品增加项目抗风险性 在保证不损失容积率的前提下，设置若干独栋以及类独栋产品，拔升项目单价;【物业判定】;;参考案例一：龙湖香醍漫步;地下平面图（组团示意）;景观参考一：成熟园林，全冠移植。;第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等;景观参考三：坡地设置，弯曲小径，增加景观与周边景观相融度;立面参考：异域风情立面，差异化市场平台，追求细节，全面跳脱。;;总建筑面积：323.56㎡，地上建筑面积：224.89㎡，地下建筑面积：98.67 ㎡ 附赠面积：175平米，附赠率：78%;案例借鉴结论：; 占地面积：14.76万平米 容积率：1.6 总建面：24万方 建筑密度：28% 绿地率：35.1% 总户数：1282;通过端头套少部分相连，主体不相连的户型设置，使得边套户型四周拥有独立花园，类似独栋别墅居住氛围;地下室;案例借鉴结论：;【面积区间判断】;【面积区间判断】;;;【面积区间判断】;;; 尽可能将4090的 指标消化在小高层内，保证洋房与联排的高档次，若少量未消化，则部分消化在洋房顶层 洋房户型面积与小高层保持明显面积落差，形成差异化竞争，项目内部实现良性循环 控制整体产品线面积，保持总价段的相对合理性 以 四联排为主导，部分六联排，边套设置类独栋产品，提升项目整体档次 三种业态自身不形成竞争，差异化客群;类型;类型;产品定位;【规划排布示意】;;户型示意：类独栋边套;;;东套，89m2，2/2/1;中间套91m2（2/2/1）;两梯四户全90平米设计;;示意——一、二层;南北通透,赠送北露台（11.78㎡）、南露台（21.08㎡）、阳台（5.28㎡计一半面积）。;;建筑风格建议： 纯 西班牙 风格生活社区;别墅整体风格示意;别墅整体风格示意;公寓部分建筑