双冠集团苏州独别湖项目市场研究项目定位及投资分析.pptx

;;;;;;;;;;;;;;;; 各商圈的业态组合具有明显的差异，业态的分化集中过程已基本完成。;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;; 地效测算 ; 独墅湖周边总体商业需求预测 ; 本项目商业规模预测 ; 消费者偏好与意向总结 ; 业态组合建议 ; 如下图，除大卖场（33%）、大型餐饮（60%）、普通商户（39%）对购买较感兴趣外，其他商户基本偏好于租赁形式。 ShoppingMall需要形成购物整体氛围。 基于上面二因素考虑，建议本物业主要采取租赁形式。; 百货 如本项目自营百货，建议采用苏州市普遍采取的扣点形式。参照美罗商场、人民商城、石路国际、泰华商城等4个可比案例，通过商圈成熟度、地段、档次等因素修正，建议扣点形式如下：化妆品6%-18%，鞋类8%-15%，服饰10%-16%。; 商圈租金比较 本项目在独墅湖建设初期商业竞争力与观前街商圈、石路商圈相比应有一定差距，底层商铺租金建议在3-5元/天*平米；随着独墅湖板块的日渐成熟，租金水平应接近于目前湖东CBD商圈、左岸商业街商圈等，建议底层租金在5-6元/天*平米。; 专卖店 考量经营者的租金承受能力，在保证入主经营者符合本项目中高档定位的要求，并结合苏州目前各大商圈的租金现状，我司认为主力租金宜在3-4元/平方米*天之间。 ;;;;;;;;;;;2007年：市场拐点，下半年开始市场开始低迷 2008年：整体经济环境刺激，苏州写字楼市场也受到一定影响，延续了整个房地 产市场2007 年下半年以来的低迷，市场供应剧增而成交量寥寥 2009年：苏州的写字楼市场整体土地供应量在48万方左右;73;; 区域名称：高新区 区位：新区金融中心即狮山路、滨河路交叉口附近 现有规模：30多万m2 价位：租金1.2-2元/m2·天，平均租金约1.7元/m2·天 租户类型：以高新技术企业为主导，辅以贸易、机械及汽车部件制造、及商贸地产咨询类服务业等公司 代表租户：苏州爱普生、华芯微电子、松下、苏州科达科技、苏福马股份公司、CSI阿特斯太阳能等 写字楼状况：以中高档为主，多为小高层和高层，且外观新颖，设备先进，基本配有中央空调，同时注重物业管理;;;;;石路金座的出现，打破了古城区缺乏较高端写字楼的沉寂， 对于目前写字楼市场，吴中区和相城区属于写字楼市场价值洼地;;;在售写字楼主力户型面积以红框①所在区间为主，即100-200m2； 次供应区间为红框②③所在，即75-100m2和200-300m2。 从事物成长发展规律方面考虑，写字楼户型面积宜稍大些，以100-300m2为宜，适量提供75-100m2小户型。;古城区;　;;近年苏州房地产行业发展迅速，同时大量外资银行及外地实力型房地产开发商进驻苏州，导致苏州高档写字楼需求旺盛，这几项合计比例已经超过苏州传统的生产制造业比例。另外，苏州第三产业处于发展成熟阶段，现代服务业对写字楼的需求仍较大。;租户偏好特征： ;;因同地域项目的性价比（价格）与其可比实例得分同步增长 即：甲项目售价÷乙项目售价=甲的可比实例得分÷乙的可比实例得分， 在已知一个项目售价的情况下，可以得到对比项目的售价，进而推得相应的投资回报率 如：已知石路金座售价12000元/m2， 石路金座和协和大厦的可比实例得分分别为：0.77和0.72， 则由上述公式得：协和大厦销售均价约为11221元/m2。 另据协和大厦日租金约1.55，计算可得其投资回报率在5%左右。 其他区/板块的各个项目同理计算。 经计算，古城区的写字楼的投资回报率在4.5-5%左右，见下表;高新区写字楼项目可比实例得分计算表;项目;　;湖东板块写字楼项目可比实例得分计算表; ;吴中区写字楼项目可比实例得分计算表;相城区写字楼项目可比实例得分计算表;;;区域;了解苏州写字楼市场的主要需求行业。; 贸易行业发展分析; 将规模以上工业企业产值、外商直接投资实际额；国外来苏旅游（商务）人数作为解释变量估算对外贸易的未来走势，其结果如下：; 将国内贸易与对外贸易加总，苏州市贸易总额预计在2009-2013年间将以19%左右的年增速扩张。贸易行业的发展较为稳定。 ; 生产制造行业发展分析; 金融行业发展分析; 信息技术行业发展分析; 基于城市各产业绝对值总和与城市企业数及所需写字楼面积均呈线性增加的经验假设，我们根据近几年苏州产业绝对值和高品质写字楼需求量，进行线性回归分析，得到两者之间如下关系图：; 据世界银行对中国近五年经济的预测，中国经济正式进入