潍坊昌乐房地产项目宝石首府项目市场研究.pptx

前言 合富与天兴自07年携手至今，共同面对了市场的磨练与考验，而今在邹平树立良好口碑与市场影响力，并以“五盘齐开，领跑邹平”…… 潍坊昌乐项目是天兴实现异地开发的第一步，也是机遇与风险并存的一步。为此我司立了专题项目组，并在当地市场进行了为期近十天的市场调研与客户访谈工作，时间紧迫而市场复杂，因而我们在最短时间内将第一阶段成果进行分享。 我们将通过专业而精准的市场把握，为项目提供准确的发展方向，务求完胜于昌乐，助力天兴向更广阔的市场发展延伸！项目整体工作思路第一阶段汇报内容第二阶段汇报内容宏观经济及城市研究宏观经济研究城市研究财务与营销分析发展策略推导客群定位物业发展建议项目成本分析昌乐房地产市场研究SWOT分析市场定位整体规划原则定位系统营销与财务分析昌乐房地产发展概述关键问题梳理产品定位规划布局建议营销推广策略昌乐住宅市场研究发展策略优选形象定位产品细节建议销售执行策略昌乐商业地产研究发展策略确定案名建议首期启动工作项目本体研究宗地研究企业愿景研究01宏观经济城市研究宏观经济及城市研究宏观经济触底反弹迹象明显尽管经济增长还具有不确定性，但是综合考察，中国经济发展已经走出了最低谷，目前正处于触底回升阶段。在没有重大突发事件的前提下，可以预期，中国经济在未来几年讲迎来一个新的上涨周期。从中期来看，对新开项目而言是一个利好性信息。调控政策开始显现房地产新政已经持续了三个月了，各大城市的房价涨幅开始放缓，成交量急剧萎缩。5月份当月，商品房销售面积和销售额比上月分别降低15.8%和25.0%。其中住宅成较量全线下跌，总跌幅44%。保持较高增速的房地产投资将随着房产销量的下滑以及地产商的预期变坏逐步回落。长短结合的政策目标，决定未来走势在宏观经济层面一段时期以来的宽松货币政策导致流动性全面过剩，引发了物价、资本品价格等多方面的隐患。国际经济局势的不稳定和人民币汇率问题的压力等诸多问题，共同构成了当前复杂的宏观经济局面，房地产业置身其中，成为一个互动共生的环节。作为控制金融风险、管理货币流动性、限制投资过热的本轮房地产调控，其短期意义更加突出。因此从中期来看，紧缩性货币政策有望回调。解决社会性住房紧张，完善房地产管理体制的政策效应将长期存在，但是对市场经营的具体影响相对较为中性和具体。小结当前的经济触底反弹，决定了未来几年中国经济将处于上升通道中，为项目提供了一个相对利好的中期环境。至于当前政策调整带来的市场萎缩，具体的限制性措施会因为经济和市场周期的调整而有所调整，紧缩性政策会有一个逐步退出的过程。相对而言完善房地产管理的体制性因素，对经营开发的影响相对中性。ho01宏观经济城市研究宏观经济及城市研究经济与社会发展研究城市印象昌乐隶属山东省潍坊市，县城驻地偏北，县域腹地在城区南部。蓝宝石声名远播，遐迩闻名。经济发展水平不高昌乐县经济规模位居潍坊第九，如果将潍坊主城区看做一个整体，昌乐经济总量位居全市倒数第二。昌乐目前人均GDP约3385美元，经济发展水平远远低于邹平市。全市排名县市区名称GDP（亿元）1寿光市416.7 2诸城市402.03青州市300.2 4高密市274.2 5昌邑市201.2 6安丘市162.0 7高新区151.9 8潍城区143.1 9昌乐县140.0 10临朐县122.8 11寒亭区110.0 12滨海经济开发区100.4 13奎文区96.414坊子区72.6工业不强，却是昌乐的产业主导城市GDP工业增加值昌乐128.497亿元71.8亿元邹平460.69亿元332亿元工业是昌乐县域经济的核心支撑力量，占据经济总量的约55%。但横向考察，昌乐工业产业规模仅仅相当于邹平县的1/4。综合考察昌乐经济机构，工业是带动当地就业和城市化的核心力量，对引导当地经济发展和县城人口集中具有重要作用。蓝宝石产业盛名之下其实难副昌乐县被誉为“蓝宝石”之乡，蓝宝石加工是昌乐的主导产业。在年工业产值不足80亿元的情况下，昌乐蓝宝石产业规模可见一斑。昌乐整个第二产业部门的产值与温州鞋底产值相仿，蓝宝石产业盛名之下，其实难副，特别是对当地经济拉动作用有限。城区规模与发展脉络目前昌乐城区规模、城区人口、城市化进程处于中低水平。在这种发展水平上，昌乐城市整体表现为较强的资源向心聚集态势。城市空间变现为摊大饼式扩容，人口、商业等要素持续向城市核心区集中。即城市空间扩张的同时，城市核心在强化。这一进程属于长期趋势，将在未来5-10年的时间轴线上延续。城市昌乐邹平城区规模10K㎡50K㎡城区人口规模10万37万城市化率41.6%58%城市空间与布局研究城市空间布局凯文·林奇认为道路、边沿、区域、结点、标志，共同形成了城市意象。在昌乐调研中，我们非常强烈的感受到了昌乐市民的心理城市边界。昌乐市民敏感的在东西南北四个方向上设置了城区的心理界限，而在北侧