盐城克胜广场九龙华府建湖房地产市场调研分析.pptx

建湖城市概貌与发展概况;目录;第一部分 建湖宏观环境调查;第一章 盐城市建湖县概况; ;历史沿革;人文风貌;地理特征;区域人口;产业结构;;“两区三园”总体布局;交通条件;第二章 经济与社会发展;社会发展;历年ＧＤＰ发展;城镇居民人均可支配收入发展;;分析： 从建湖城镇固定资产投资额发展来看，2006-2008年保持了非常快的增长水平， 2009年增速有所减缓，但总量一直在增加； 从房地产投资占固定资产投资的比例来看，近年一直保持在一个适中的比例，但是在2007、2008年受政策影响有一定萎缩。 ;房地产投资额发展; ;第三章 建湖总体规划分析;二、定位和规划;三、城市空间结构：;四、建湖规划分析;五、居住用地布局与发展方向 ：;本篇研究结论;第二部分 建湖县房地产市场研究;第一章 房地产价格变动分析;;;;第二章 土地出让情况数据统计表;土地出让体量和价格;;;;2011年土地供应附表;;;;;第四章 建湖县房地产板块信息分析;销售均价曲线图分析;河西板块内目前在售个案较多；业达花苑较小；嘉豪国际主打超高层配合在建酒店；太阳城、翰林华府主打学区房优势，规模一般；尊园、京城国际和金港湾均有一定规模，其产品以多层和小高层为主。欧式、新古典主义等概念成为房地产企业的卖点以及提升项目的品质。 从区域内在售项目的产品面积来看，面积范围涵盖80-140平方米，主力面积在110-120平方米的楼盘居多。 ;; 随着建湖城市建设的发展，河西板块房地产市场供需产生转变。主要表现在 1.政府河西拍地的频率不断提高。 2.大盘、名盘主要集中在河西。 3. 河西房价的不断飙升，使很大一部分购买弱的客户打消购买念头。 目前状况：受国家房地产整体环境影响，河西板块的销售目前处于缓慢状态，老楼盘都有为数不少的尾盘。 消费来源：资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群。 河西消费热点户型： 100—120之间中等户型。 ;河东板块内目前在售个案较少；新增加【华瑞城中城】、【东城逸品】；目前市场的开发主要以多层及小高层为主，从整个市场来看，建筑风格、楼型及户型多样化。市场上的主力户型以二房、三房的中户型为主。从购房需求上看，多数为自住需求，因此受国家调控政策影响不是很大。; 目前河东板块的在售项目约有6家，河东板块认购态势呈现一种逐步增长的趋势，价格明显低于河西，主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河东为农村，河西为城市，尽管河东部分楼盘比较接近市中心，城市顶端人群还是很少关注河东项目。 价格分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在4700元/平米左右外，偏远地区的楼盘只有3000元/平米左右。河东部分楼盘之所以销售不畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格，导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。 ; 河东正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在追赶河西，但整体形象还明显不如河西。 目前状况：受房地产整体环境影响，销售比河西更为缓慢 消费来源：普通人群，城市精英阶层很少。河东消费热点户型：，80—120M2的户型。 ;; 城南周边的配套在不断的完善，让更多的开发商看到了这里的发展空间，而且现有楼盘的品质也是在建湖市场较高的口碑。 目前情况：房价的不断攀高和整个市场因素，导致城南的销售量也有一定的影响（例如：双湖一品2011年4月30号开盘，共300套，现销售70%左右）但政府规划的趋势还是有相当一部分的客群看中了城南发展的趋势，在近几年城南开发商不多的情况下，城南还是有一定的上升空间的！ 消费来源：投资客较多，社会金字塔高端人群 ; 1.建湖的房地产市场具有一定的独特性，它自身经济条件让其起步速度大大的快于周边县城。 2.建湖县的教育与配套主要集中在河西使其房价居高不下，但其受居住自然环境的影响使一部分客户把目光投向城南！ 3.建湖县的河东区域在建湖人心中份属郊区且周边配套不完善，使其价格低廉的情况下销售量仍低于河西！ 4.建湖县规划让城南房价逐渐的高于其他板块！现在也有更多的开发商青睐于城南这块肥沃的土地！ 5.土地情况从图上显示出08年和10年无论是土地的成交价还是成交量都比上个年度都有所下滑，地产商都看到了国家对地产市场做出的调控力度，都想避免这样的局面。 ;;;第二章 城区楼盘个案;项目位于汇文东路，紧邻近湖中学，占地面积将近3万㎡，建筑面积4.7万㎡，由16幢6层住宅组成，规划户数336户，绿化率达30%，户型面积88㎡~132㎡，主力面积110~120㎡，在售均价3700元/㎡，销售率达85%以上。 SWOT分析： S：强项，优势