长沙纳爱斯集团雨花亭项目市场调查房地产策划营销方案.pptx

报告纲要;一、房地产宏观市场分析……………………………………………………………………… 4 1、中国房地产长期发展的原因 2、中国房地产发展的一般周期规律 3、07年10月前中国房地产市场情况 4、07年10月后三年内中国房地产市场预测 二、房地产宏观政策分析……………………………………………………………………… 21 1、 07年10月前调控政策 2、07年10月后长沙房地产发展情况 三、房地产中观市场分析……………………………………………………………………… 38 1、 06年长沙房地产发展情况 2、07年上半年长沙房地产发展情况 3、07年10月后长沙房地产发展情况 四、竞争市场分析……………………………………………………………………………… 56 1、板块竞争 2、高档住宅竞争市场 3、商业竞争市场 4、商务（商住楼）竞争市场;房地产宏观市场;经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境; 经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨;2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展;3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势;4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证;5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显;6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系;房地产宏观市场;我国房地产的发展规律： 我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展趋势。 1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）； 2、第二个阶段（1998-2004） ：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期； 3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计2011-2012 （历时2年）将成为第3个小型调整期。;房地产宏观市场;07年10月前的房地产市场;房地产宏观市场;1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击 在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。?;上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。 深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。 北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.78%，同比去年11月下跌了24.22%。;2、多米诺效应：整体楼市进入观望期;3、未来房地产发展趋势预测 ;报告纲要;房地产宏观政策;07年10月前调控政策;2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而2006年的调控重点则是调整住宅供应结构。 政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可的检查与监督，切实保证“十一五”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。;国家税务总局发布《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。 九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 “套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一规定，将使得城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理优化城市住宅供应结构的目标。 ;2、2007上半年房地产新政一览;土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部分转嫁给消费者