中和项目市场分析的报告.doc

08.05 共 NUMPAGES 16 页第 PAGE 16 页 中和镇项目 市场分析报告 和鸿地产·经营部 2008年5月 目 录 项目基本情况 项目土地性质 周边配套情况 项目市场环境分析 近期成都房地产市场发展状况 中和镇区域市场分析 项目开发SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 项目分析 产品销售价格预期 项目投资分析 一、项目基本情况 1、项目土地性质 地块位于双流县中和镇化龙社区。 净地面积约28亩。地块呈不规则长条形，两面临路。 用地强度 二类住宅用地：此区域内容积率最大不大于4.2，建筑密度不大于30%。 按照双流县规划局的普遍要求：兼容的商业建筑面积小于该地块内计入容积率的建筑面积的20%。住宅部分90平米以下的户型占总建筑面积的70%以上。 2、周边配套情况 项目至国道213线成仁路100米，至天府大道1000米。 项目靠近高尚生活区，周边路网发达、通达度高，基本市政配套完善，居住人口密集。 成都新规划的300亩的领事馆区位于新国际会展中心附近，预计未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区。 但是项目3面临近的都是中和镇化龙安置小区，1面紧靠中和公立卫生院，整体居住水平较差。 项目邻近的医院 项目邻近的小区 项目临近的小区 二、项目市场环境分析 1、近期成都房地产市场发展状况 1）政策状况 信贷政策仍没有放松 监管部门及各银行均表态，第二套房贷政策确实没有松动，由于无钱可贷，各银行纷纷叫停了转按揭、加按揭、循环贷等个人贷款方式，按揭申请流程更加苛刻严格。 央行5月 经过两会再次确立，今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策。加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然选择，这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断。预计今年下半年央行仍会采取1-2次行动来控制流动性过剩。 《住房保障条例》列入国务院立法计划 3月17日，新组建的住房和城乡建设部相关负责人表示，《住房保障条例》（以下简称《条例》）已经列入2008年国务院立法计划，将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。 2）近期相关市场概况 高新南区3-5年“五味”俱全 在天府新城新闻发布会上，成都高新区首次对外发布了天府新城的“造城”规划，将用3—5年时间，把天府新城打造成一座科技、商务、国际、时尚、宜居“五味”俱全的对外窗口。在天府新城建设规划的同时，基于37平方公里的产业“两步走”规划也已敲定——在2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上；到2015年，软件及服务外包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20—30万人。在2008年后3个季度，将启动47个建设项目，建设面积将达800万平方米。天府新城建设的3到5年里，预计每年会新开工1000万平方米以上。天府软件园、西部最大金融后台、投资8个亿的我市首个国际社区将在今年3季度开工建设，从规划上看，高新南区将是一个安居乐业的好场所。也让我们看到城市在运营过程中对“领航旗手”的建设。先让一部分人一部分地区先富起来，这一部分的快速发展将带动其他区域的发展，也就是先拉长其他板子，再补短板也容易一些。另外对于整体而言，这一部分的着力建设也将在短时间内增加城市对外影响力。 地震为成都房市带来的阴霾 “5·12”之后，地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。业内分析：“前段时间严厉的调控政策，成都楼市中外来投资者本来就有所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居住安全得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。外来投资者集中的高档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离成都。” 成都房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢复，可能需要至少几年的时间，整个楼市在短期内呈现一个萧条的状态，市场可能回到两年前。特别是一些品牌知名度不高的开发商，将直接面临产品滞销，资金回笼慢的严重危机。 一位外来开发商坦言，他们会降低对成都未来楼市潜力的预期，将减缓一度急速的扩张步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，撤出成都。 2、中和镇区域市场分析 1）中和镇基本情况 中和镇位于成都市城南新区，距成都市仅12公里。东与本县新兴镇、锦江区三圣乡交界，南与华阳街道交界，西与高新区会展中心交界，北与锦江区琉璃街办交界，是成都市主城区近期发展的主要方向，是未来成都核心区域的重要组成部分。中和镇常住人口3.