天启开启国信自然天城二期产品建议137p.pptx

【 背景与课题 】项目一期成功内部认购，示范区正逐步落成！市场已今非昔比，后续二期产品如何适应新的市场竞争？东区面临规划报批，战略原则是什么？一系列市场现象的背后预示着什么？[ 现象一 ] 最新土地拍卖刷新老山价格平台 编号地块坐落规划出让面积（M2）实际出让面积（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度出让底价（万元）/挂牌时间成交金额（万元）/成交时间竞得单位楼面地价（元/M2）NO.2007G75浦口区江浦街道象山路西侧地块，东至象山路，西至森林大道，南至住宅区，北至沿山大道316081.1248365.9一类居住用地≤0.4≤25％≤12米33500120500美达集团南京置业有限公司浙江宏强投资有限公司 12129江北别墅价格提前透支,但土地稀缺推动价格继续上扬按此数据，老山独栋售价将达到2万元/平米[ 现象二 ] 高档独栋别墅引领老山高端市场 [ 绿城玫瑰园 ]07/9/28样板间开放，一期15套11月18日推出，面积580-650平米(含地下200-260平米)，售价700万/栋，单价1.5-1.7万/平米，其中花园和户外泳池为装修成品[ 山河水 ]项目利用坡地，通过高差，采用偷面积的做法打造出高性价比的产品，且中高端定位主力总价针对性强——300-400万/套，单价9000元/平米，少量拔高作为形象展示类型推出时间供应量销售量销售率主力面积户型总价独栋（A）06.12.306116%384-614平米500-1100万半岛别墅06.12379-426平米300-374万合计/827186.5％379-614平米300-1100万备注06年年底推出第一波别墅到07年7月底共推出82套独栋别墅，去化率为86.5％，总成交均价为8048元/平米[ 现象三 ] 低端公寓大盘推量占据南京半壁江山 后续供应量高达900多万平米 面对市场新一轮的成长和变化，我们需要重新审视我们所处的环境！ 重新审视ⅰ：市场宏观调控效应初步显现，但市场拐点尚未出现供求比相对平衡，近期市场平稳发展别墅市场供给结构相对合理，前景看好物业高低端两极分化[ 宏观调控全方位态势继续加深 ]金融 —— 多次小幅度频繁加息（对购房者） 144平米以上4%契税，第二套起提高首付比例和利率（购房者） 不断提高准备金（对开发企业）供应 —— 90平米70%（对供给结构） 确保中低价位、中小套型住房的有效供应土地 —— 划分土地等级，加强对土地监控力度 控制别墅用地开发 规范土地市场，回收闲置土地[ 宏观调控措施短期内对市场产生了一定影响 ]对于实施十一的”第二套“新政，10月份交易量产生一定影响，尤其是供应量集中的浦口板块成交急降但实效性需继续观察其带来的效应全市浦口[ 对南京影响临界点尚未呈现 ]一/二线城市所受影响相对较大自住+投资复合型购买需求稳定从宏观调控的主要方向来看，打击投机、鼓励中低收入者居者有其屋和对消费升级刚性需求的保护将是其三大要点在供应结构上，供应结构调整理论上将对于楼市健康良性发展将起到积极作用，但短期内供不应求造成市场恐荒对开发企业而言，优化市场结构也一定程度上提升了开发空间，但土地门槛的提升对于房价的抑制本意反而失控对消费者而言，投资性需求受到遏制，但在投资渠道匮乏背景下，自主+投资型的购买行为仍将持续[ 供求关系决定了市场未来仍将继续走高 ]2004.7-2007.6各板块累计供销比自04年下半年以来，南京商品住宅的销售量呈一路飙升走势，截止到07年6月，各个板块累计供销比均在1.32以下，其中江北为1.2，供求关系相对平衡07年上半年在江南八区供给萎缩背景下，浦口因大盘上市成为楼市主力供应区域，也成为楼市主战场2004.7-2007.6南京市商品住宅供应情况[ 别墅市场供给结构发展乐观 ]图1 2005-9-2007.8全市别墅供销情况分析 别墅供销两旺，05年9月－07年8月期间供销量分别为4197套及3708套，供销比仅为1.13，市场乐观江宁板块为供销主力支撑，江北、仙林区域鼎力相助，远郊区域的供销量处于快速的上升阶段，在全市的供销比重均有提升的趋势图2 江北别墅成交均价情况分析随着国家对别墅市场宏观调控力度的加大，未来新增别墅项目将逐渐减少，江北老山区域作为南京最重要的高端别墅物业和度假型地产板块之一，凭借其优越的景观资源和高起点的市场定位，已经成为未来南京高端别墅物业的焦点之一。 重新审视ⅱ：江北江北新城依靠民间资本房地产市场开始启动新城规划已有，但实施节点不详，政府缺位交通成为最大的引擎【江北之于南京】省政府和南京跨江发展战略的主战场之一和腹地所在南京 “一城三区”城市规划中三大新市区之一，以珠江区域为中心但历史、区位和自身定位问题导致江北短期内在心理上认同度相对较低——低于其它新市区本地块板块