星河地产深圳龙华民乐商业项目前期策划报告221.pptx

民治 路民 乐 路梅观高速梅龙路金龙路 项目概况占地面积：87200㎡容积率：3.2覆盖率：30%总建筑面积：261000㎡住宅面积：210900㎡商业面积：45000㎡幼儿园建筑面积：2500㎡综合文化活动中心：2000㎡项目运营目标项目综合价值最大化——让星河效益最大化 片区价值的引领者提升城市的影响力附件：市场篇主体：策划篇导 读肆叁 物业发展建议 整体营销策略壹贰项目整体分析项目定位策划策 划 篇项目整体分析壹区位分析地块分析二一 SWOT分析 应对策略四三 区位分析 / 地理位置一本案本案雄踞大深圳中心——可享四方资源 南下福田，北上观澜与东莞，西通南山与宝安，东达龙岗 区位分析 / 深圳规划一位于深圳中轴线（中部发展带和中部商业带）中部——龙脉地段紧临城市核心——都心北扩第一站本案深圳2030发展规划 区位分析 / 龙华新城一本案本案处于龙华新城最南端，正对梅林关，昭示性极强——龙华新城的龙头 区位分析 / 轨道交通一地铁规划 本案临近深圳未来最重要的交通枢纽——深圳新客站，同时多条轨道交通交汇，区域具有高居住价值和商业价值深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，杭福深、广深港交汇与此，30 分钟到香港中环、10分钟到东莞、40分钟到广州。规划中地铁4号线、11号线也将在新客站交汇，2011年龙华将与CBD一起成为交通最便捷的区域。本案距新客站约1.5公里，距离地铁白石龙站约800米。本案新客站对外客运枢纽规划图 区位分析 / 道路交通一民治 路民 乐 路梅观高速梅龙路金 龙 路 车行交通四通八达，有极高的居住价值，西侧商业价值高，如何充分挖掘南端的价值是项目的难点西临梅龙路，公共交通发达（公交/地铁），畅达龙华新城，适合设置商业街与社区主入口。南临金龙路及民乐立交，车流大、噪音大，为本案“动性”最强部分，对住宅价值有很大的负面影响。 ——双龙戏珠东临民治路和梅观高速，直通南北深圳。 （民治路将拓宽至60m ，通行力将大为改善）北近民乐路，是本案西通地铁4号线的重要通道。 区位分析 / 交通劣势一从当前及改造公示的民乐立交看，从梅林关到达本案的不够顺畅。沿梅龙路从龙华新城到达本案，须拐至民乐路和民治路。从规划图看，本案离地铁站有一定距离，不宜步行。民乐立交改造方案 区位分析 / 商业氛围一商业方案一：做小型区域购物中心（2万㎡以内），主要服务附近社区。方案二：依靠便捷的道路交通，做大型的跨区域购物中心。本案位于龙华新城南部边缘（关口位置），有大规模商业需求，但缺乏合适的商业配套支撑。龙华中心商圈万众城商圈民治商圈新客站商圈本案 地块分析 / 周边环境——西侧二民治 路梅观高速民 乐 路梅龙路金龙路 西向临梅龙路，沿街面开阔，规划中公共交通发达，人流较大，目前居住环境较差，但随着龙华新城建设的推进，环境将逐渐提升西向紧邻梅龙路,设有公交车站,项目中段有人行天桥连接道路两侧。路对面往西依次是惠鑫公寓、鑫海公寓、书香门第、白石龙村等建筑群及规划中的地铁和火车站。西向有书香门第三期和万科地块两个项目，目前正三通一平。西向可以远观大脑壳山等山景。 地块分析 / 周边环境——南侧二民治 路梅观高速民 乐 路梅龙路金龙路 南向车流大、噪音大，严重影响南端的居住价值，如何规避南向劣势，是项目价值最大化的根本点南临民乐立交，梅观高速、民治路、梅龙路、金龙路、梅坂路等都在此交汇，车流大、噪音大，且容易塞车。南向路对面是民乐村，并远观梅林关和星河丹堤。 地块分析 / 周边环境——东侧二民治 路梅观高速民 乐 路梅龙路金龙路 东向整体视野景观较差，影响居住环境，建议将东侧旧宅用地纳入本案统一改造东侧是本地块目前唯一的出入口，东南角是龙华的标志“黄龙飞天”，如风水中“左青龙”护佑本案。东侧是民治路和梅观高速，并在东南角相交，本案与民治路之间有条旧宅，隔离了道路噪音，但影响本案的视野景观。民治路和梅观高速之间是正建设中的华龙物流园，将影响居住环境。 地块分析 / 周边环境——北侧二民治 路梅观高速民 乐 路梅龙路金龙路 北向近景较差，影响居住环境，建议将旧宅用地纳入本案统一改造，进而提升本地块的通达性北侧与民乐路隔着一条旧建筑，影响视野景观和通达性，建议纳入统一改造。民乐路西与石龙路（施工中）相连，可达规划中的地铁站，东与民治路相通，通达性高。民治路北是知名的连锁酒店——维也纳酒店。为目前龙华新城唯一的四星级品牌酒店，对改善区域形象、完善配套有重要作用。 地块分析 / 地块状况二工地四周干净整洁，形象较好。地块上目前是些拆迁中的别墅楼，并有部分成年大树，建议保留，充分利用现有景观。地块整体平整，工程容易开展。 地块分析 / 地块指标二民治 路民 乐 路梅观高速梅龙路金龙路 容积率3