南京顺驰项目汇告－101.ppt

谢 谢 2、动态土地成本分析 ■　城南航天晨光项目 地块以底价35500万元计： 04年12月 15％ 5000万元（保证金） 05年上半年 20％ 7000万元 05年下半年 30％ 11000万元 06年上半年 20％ 7000万元 06年下半年 15％ 5000万元 ■　城南航天晨光项目 3、土地付款计划（我们要争取的） 4、开发计划 2005年 2006年 2007年 8万平米 10万平米 3万平米 若2004年12月获取土地，则预计05年5月份开工，05年9月份开盘。以当年销售率60%，均价5500元/ ㎡（含商业)，则2005年可实现销售额3亿元。 5、工程计划 ■　城南航天晨光项目 关注竞争对手动向，判断其获取意愿，争取合理规避。 跟政府部门及土地方沟通付款节奏， 更深次研究地块，挖掘潜在价值。 ■　城南航天晨光项目 下一步工作重点 城东杨庄8号地项目 项目判断 项目概况 项目SWOT分析 项目定位 成本测算 下一步工作重点 一、区域总体规划 红线右侧杨庄一期 红线左侧杨庄二期 ■　城东杨庄8号地项目 项目判断 二、杨庄区域未来规划 A、规划杨庄地区以居住用地为主，共分成A、B、C、D、E五个组团，共有109.59公顷。整个区域分两期开发，一期已经全部完成拆迁，二期正在进行拆迁准备工作。 B、公共设施按地区级、居住区级二级配建；规划有中学、小学、社区中心、机动车社会停车场、公交始末站、垃圾中转站、泵站等，其它配建设施结合用地开发时作弹性布局。 C、市政设施用地分别在规划区的东北角和西北角 ■　城东杨庄8号地项目 三、地块综合分析 1、政府层面--- 先期推出的7号地被万达以底价获取是政府并不希望看到的结果，因为这一阶段市场上已有众多有实力的开发企业，政府希望有多家竞争以获得更大收益，但由于当时各大开发商都忙于自己手头已有项目的开发，故让万达捡了一个“便宜”。后期推出的8号地，由于受国家宏观调控、土地部门过于自信设定的价格以及紧凑的付款方式导致最终的流标。 2、竞争层面---首先，万达以144万每亩的底价获取的7号地比8号地占有300元/㎡的楼面价格优势，但从现在的交通情况来看8号地略优，由于两地块相临，从环境上没有太大差别。因此我们如果获取8号地采取的策略是：合两家之力共同打造该区域，吸引城东乃至市区部分消费者来此购房；其次，如能获取8号地，在该区域未来推出的土地中我们将占有价格上的绝对优势，同时积累了在该区域的操作经验，利于后期继续在杨庄二期中获取土地开发。 ■　城东杨庄8号地项目 3、操作层面---以顺驰速度，我们如在今年年底获取该项目后，将在明年年中开盘，现阶段万达紫金明珠项目尚未动工，故我们判断界时有可能两家同时推出自己的项目，由于在交通上占有一点优势故我们可以优先得到消费者的选择；另外由于拆迁规划方面的问题，6号地的推出必然较迟，对于后期杨庄区域的竞争可以忽略不计。 四、结论 从上述掌握的情况来看，8号地在价格上虽然高出7号地，但随着后期政府对该区域发展关注程度的重视，地块的发展潜力较好。 我们认为该地块是一块素质不错的地块，可以获取。 ■　城东杨庄8号地项目 1、地块位置 　　地块地处市区的东南，四周被规划中的宁杭高速公路连接线、宁芜铁路、绕城公路所包围，距新街口中心区直线距离8.2公里。 2、宗地四至 　　东至牌楼路，西接规划中兴旺路，南至绕城公路，北至秦淮北路。 3、宗地形状 呈不规则菱形状布置，南北朝向。 集中绿地 绕城公路100M保护绿带 （约45000平方米） 宁芜铁路 光华路 万达地块 绕城公路 石杨桥 社会停车场 项目概况 ■　城东杨庄8号地项目 二类居住用地 1.3 35 35 20 117088 1.6 73180 城东绕城公路旁 杨庄8号地 规定开工时间 交地时间 交地标准 竞买时间 报名起止时间 楼面地价（元/㎡） 土地单价（元/㎡ ） 每亩单价（万元） 竞买保证金（万元） 出让底价（万元） -- 预计05年4月 净地 预计12月中下旬 预计11月中下旬 1612 2580 172 3000 19000 总建面积（㎡） 容积率 占地面积（㎡） 地理位置 间距要求 建筑限高（米） 绿地率（%） 覆盖率（%） 用地性质 地块名称 4、地块经济技术指标 ■　城东杨庄8号地项目 　　 ■　城东中山中学项目 价格定位（方案二） 10000元/平方米 （建筑形式为1幢多层、2幢小高层） 项目周边无任何在售在建楼盘，未来周边市场没有竞争。 地块周边