投资可行性研究o的k.docVIP

目 录 第一章 项目分析 5 ? 1.1项目概况 6 ? 1.1.1地块位置 6 ? 1.1.2规划设计要求 6 ? 1.1.3地块优势 8 ? 1.2地块开发的必要性 9 ? 1.2.1宏观区位背景 9 ? 1.2.2项目位置描述 10 ? 1.3地块开发条件分析 11 ? 1.3.1基地地质情况 11 ? 1.3.2地块文脉、自然及历史 11 ? 1.3.3地块周边配套设施建设 12 ? 1.3.4地块区位规划及发展前景 12 ? 1.3.5开发条件分析总结 14 第二章 市场预测 15 ? 2.1武汉市房地产宏观分析 16 ? 2.1.1 2012年武汉房地产市场回顾 16 ? 2.1.2 2013 年武汉房地产市场展望 22 ? 2.2 武汉洪山片区房地市场的总体情况 24 第三章 建设规模与产品方案 25 ? 3.1项目初步规划设计 26 ? 3.1.1项目用地情况 26 ? 3.1.2项目规划设计要求 26 ? 3.1.3初步物业设计 28 ? 3.2产品方案和开发规模 28 ? 3.2.1项目市场背景 28 ? 3.2.2项目自身条件 29 ? 3.2.3主力客户群 29 ? 3.2.4目标客户描述 30 ? 3.2.5目标客户购房需求分析 31 ? 3.2.6 项目开发主题定位 34 ? 3.2.7物业类型定位 35 ? 3.2.8物业档次定位 35 ? 3.2.9户型配比 35 ? 3.2.10户型功能定位 36 ? 3.3建设实施方案 36 ? 3.3.1户型与总图设计 36 ? 3.3.2项目产品分期开发假设 38 ? 3.3.3项目开发建设方式和工程进度安排假设 38 ? 3.4生产运营方案 38 ? 3.4.1项目SWOT分析（优势、劣势、机会与风险） 38 ? 3.4.2项目发展战略 41 ? 3.5节能、节材、节水方案 42 ? 3.5.1施工现场节水措施 43 ? 3.5.2施工现场节电措施 44 ? 3.5.3施工现场节约材料措施 44 第四章 经济分析 47 ? 4.1项目开发成本分析 48 ? 4.2项目收益分析 49 ? 4.2.1 销售收入计算 49 ? 4.2.2利润计算 49 ? 4.3项目筹资方案 49 ? 4.3.1项目融资额确定 49 ? 4.3.2 资金来源选择和方案的列举 50 ? 4.3.3 融资方案的比选 50 ? 4.4动态经济效益评价 51 ? 4.4.1净现值计算 51 ? 4.4.2内部收益率计算 52 ? 4.4.3投资利润率法 53 第五章 财务分析 54 ? 5.1主要风险分析 55 ? 5.1.1主要风险列举 55 ? 5.1.2本项目主要风险 56 ? 5.2盈亏平衡分析 56 ? 5.3 敏感度分析 57 ? 5.4经济分析及敏感性分析结论和建议 59 ? 5.4.1分析结论 59 ? 5.4.2 相关建议 59 第六章 结论与建议 61 ? 6.1总结 62 ? 6.2建议 63 第一章 项目分析  1.1项目概况 1.1.1地块位置 本项目P（2012）211号涉及两宗地块，位于东湖新技术开发区曙光村。 其中，K4地块紧邻南湖大道，，南临50米宽南湖大道，西临25米宽雄庄路，北面与规划小学和K2地块相隔一条规划路。 K2地块北临30米宽纺织路，南邻规划小学与规划路，东临K3—1地块，西临25米宽雄庄路。 1.1.2规划设计要求 GZ（2011）014号－K2地块（开发） 规划用地情况 规划净用地面积：58684平方米（以实测面积为准）； 规划用地性质：居住用地； 用地位置：东湖新技术开发区曙光村（详见规划用地范围线）。 土地使用强度 建筑面积：不大于229900平方米（开发项目中居住建筑面积218900平方米、居住配套建筑面积11000平方米）； 容积率：根据建筑面积与净用地面积比值计算； 建筑密度：控制在30%以内； 建筑高度: 根据具体方案确定； 绿地率：按《武汉市城市绿化管理条例》执行； 建筑主色调为浅灰色。 建筑设计要求 遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。 特殊要求 该项目应落实该村的还建用地建设和规划要求的代拆（征）用地。 该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为3.92。按照该地块建筑面积不变的原则，净用地以实测为准，地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面积比值为准。 居住配套建筑中含一所9班的幼儿园，建筑面积为2800平方米。 该地块物业服务用房须满足《武汉市物业管理条例》的要求。 该地块东侧与K3-1地块之间布置一条12宽米的公共通道。 纺织路与雄庄路路口设置一处开敞空间节点。 GZ（2011）014号－K4地块（开发） 土地