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经济适用房政策中委托代理问题浅析 　　[摘 要]经济适用房是国家为解决中低收入人群的住房问题而出台的带有保障性质的政策，旨在通过一系列优惠政策降低开发成本以适应中低收入人群的购买力。经济适用房政策运行过程涉及两层委托代理关系，即政府与房地产开发商之间、政府与中低收入人群之间的委托代理关系。由于政府与房地产开发商之间信息不对称和政府监督动力不足，两层委托代理关系往往处于无效率状态，导致了经济适用房运行过程中出现了许多弊端。改善这两层委托代理关系，完善经济适用房制度，政府应当发挥主导作用。 　　[关键词]经济适用房 委托代理 信息不对称 　　作者简介：杨和君（1972-），女，中国建设银行信息技术部武汉开发中心。 　　 　　一、引言 　　住宅是人们必不可少的生活资料，但由于价值量大，一部分居民无法凭自身的经济实力通过市场获得住房，此时市场机制无能为力，这就要求政府必须采取相应的住房政策保障中低收入居民的居住权。1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出“对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，中低收入家庭购买经济适用住房”，要求带有保障性质的准商品房经济适用房应成为住宅供应体系的主体。经济适用房政策作为住宅消费保障制度的一部分，为改善城镇中低收入居民的居住条件发挥了积极作用。然而近年来，经济适用房政策执行中暴露出许多问题：一是经济适用房在全部住宅投资中所占比重一直很低，没有充分发挥经济适用房的作用；二是不少开发商偷工减料，经济适用房质量不高，不能很好满足中低收入群众的需要；三是销售对象管理混乱，高收入人群、投资者购买经济适用房的情况比较严重。笔者认为，这些问题的出现并不是政策本身不合理，根本原因在于经济适用房建设中的委托代理关系的扭曲。 　　经济适用房可以看作是广大中低收入者委托政府保障他们的居住权，改善居住环境的产物，从而构成了经济适用房项目的第一层委托代理关系；而政府委托房地产开发商负责经济适用房的开发建设则构成第二层委托代理关系。经济适用房的两层委托代理关系中，存在着政府与中低收入人群，政府与开发商的利益冲突，从而导致经济适用房政策运行过程中出现无效率，损害经济适用房的最终使用者中低收入居民。本文先假设政府与中低收入人群间不存在利益冲突，分析政府与开发商之间的委托代理关系对经济适用房政策执行效率的影响，之后再考虑政府与中低收入人群之间利益冲突的影响。 　　 　　二、政府与房地产开发商之间的委托代理关系分析 　　（一）信息对称时政府与开发商委托代理关系分析 　　信息对称意味着政府完全可以监督开发商的努力情况。政府只需在委托契约中载明对开发商的具体要求即可。开发商的任何“偷懒”行为都将被政府发现，政府可以采取相应的惩罚措施，因此，开发商的最优选择就是认真履行合同要求。根据委托代理理论，信息对称时，代理人报酬的制定应当根据委托代理双方对风险的态度，在双方之间合理分摊风险，且该报酬不应低于代理人的保留效用。在这里，作为委托人的政府是风险中性，而开发商是风险规避，根据最优契约的要求，开发商不应承担任何风险，即经济适用房应当采用固定价格作为开发商的报酬。同时，为了吸引开发商参与经济适用房开发，经济适用房的价格不应低于开发商的保留效用，即开发商所能接受的最低合理报酬。 　　根据信息对称时最优契约的要求，对比目前的经济适用房政策可以得到以下结论： 　　1．我们可以把开发商获得的保留效用看作开发类似商品房的平均利润。经济适用房是面向中低收入群体的，价格要比同等的商品房价格低，显然按这样的价格开发商不能获得平均利润，因此政府给予开发商额外的“补贴”，即免收土地使用权出让金以及相关税费的减免，保证开发商获得保留效用。 　　在实际操作中，考虑到房地产业的特性，保留效用完全可以小于开发类似商品房的平均利润。因为“只有不同部门的资本的竞争，才能形成那种使不同部门之间的利润率平均化的生产价格”，也才能形成平均利润。而在房地产市场，区位对价格几乎起到决定性作用，稀缺的优良地段被垄断经营使得其他资本无法进入参与利润的平均化，即便简单地将行业内各企业的利润加以平均得出一个“平均的利润”，也不可能实现真正意义上的“等量资本会获得等量利润”。房地产业是资金密集型行业，房地产开发企业如果没有庞大的资金规模，很难发展壮大，甚至遭到淘汰。在这种情况下，即使开发经济适用房获得的保留效用达不到开发同档次商品房“平均的利润”，但由于其投资小，风险小，也还是会有实力相对弱小的开发商愿意开发，而不会挫伤其积极性，这显然也有利于中小房地产开发企业的成长。 　　2．当政府(委托人)是风险中性，开发商(代理人)是风险规避时，最优合约要求给开发商的报酬即经济适用房的价格与最终结果无关，仅取决于开发商的努力程度，而在信