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营改增对会计核算和税负影响 　　摘 要：营改增于2016年5月初开始全面实行，并将试点范畴扩大到地产、建筑、生活服务与金融等行业，将营业税缴纳改为增值税缴纳。以商业地产为例，地产行业在国民经济中占支柱地位，与人们日常生活、工作息息相关，同时也是我国税收的重要来源，在营改增中具有很重要的地位。本文立足于会计核算与税负在营改增实行后的积极、消极影响，综合讨论商业地产行业存在问题，进一步提出针对性建议，帮助企业制定高效科学的纳税筹划，以期为商业地产行业健康运作提供一定理论参考。 　　关键词：营改增；商业地产行业；影响 　　营改增于2016年5月初正式实行，通过对商业地产行业实施营改增后会计核算及税负变化的分析，继而可以看出在这一年的时间里，营改增取得了一定成就，但与此同时也暴露了一些问题。本文就可能存在、发生的部分问题展开分析，以此为着力点制定针对性处理方案，以期优化营改增背景下商业地产业会计核算及税务现状。 　　一、营改增概况 　　1.营改增的意义 　　包括商业地产行业在内的多数行业，在推行营改增前普遍将计税凭据定为销售额，来上缴营业税，长期存在征税重复这一困扰。在产品各流通阶段日益增加的前提下，重复征税问题日渐严峻，很大程度上加剧了行业税负成本压力。伴随着社会主义市场经济体系逐渐健全、成熟以及国民经济水平的飞速提升，营业税弊端日渐严峻，较高税负成本限制了国内各行业的转型升级。如果不正视并及时解决该问题，长此以往必将阻碍我国的经济发展，由此可见税制改革势在必行。营改增一大优势在于：能够依托不同阶段所形成增值税展开征税工作，可适当规避、处理重复征税问题。营改增的推出与深入实践，契合我国现代经济运作需求。 　　营改增实行后，对重复征收营业税问题实现了有效规避。特别是商业地产行业具备产业链条繁琐且周期长等特征，降低税负有利于控制房价增长问题，适当放宽商业地产市场准入门槛，为中小地产企业提供发展平台。而抵扣增值税发票，可帮助企业科学选择合作商、供应商，精简产业链条，尽可能减少漏税、偷税隐患。其中，加大营改增在财税体制革新环节的实行力度，是国家税制改革的一大标志性进步，在健全国内税收监管机制方面发挥着不可或缺的积极作用。 　　2.地产行业的营改增 　　地产行业于2016年5月份被正式纳入营改增试点领域内，并进行全面实施。其中，营改增试点实施方法中明确规定：国内不动产销售行业与个体为增值税纳税方，将缴纳营业税转变为缴纳增值税；将不动产销售、租赁服务、土地使用权转让等增值税税率定为11%；商业地产项目开发、销售过程中获取的价款与其他费用为商业地产开发公司一般纳税人的销售收入，在减去购买土地所支付价款后的余额的基础进行计算销售额。通常情况下，商业地产开发公司在获得预付费用后，依然须提前上缴税款；而营改增后将5%的营业税征收进一步降低为3%；此外，商业地产开发公司小规模纳税方在项目自主开发、销售过程中，将计税征收率定为5%，相关公式如下： 　　销售额=（所有价款及价外费用-当期可以抵扣的土地价款）÷（1+11%） 　　当期可以抵扣的土地价款=（当期销售商业地产项目建筑面积÷商业地产项目可供销售建筑面积）×所支付土地价款 　　应预缴税款=预收费用÷（1+征收率或税率）×3% 　　二、营改增对商业地产行业会计核算的影响 　　1.会计处理的变化 　　商业地产开发公司在未实行营改增之前，其商品房销售营业税征收税率定为5%。假定某商业地产开发企业在采购某土地，并进行居住区商品房建设作业，所预付补偿拆迁、土地征用款项共计2000万。在建设完工之后，商品房销售所获得销售款项共计9990?f；其教育费附加税率为3%，城市维护建设税率是7%。则该商业地产企业在增值税改革前的会计处理内容具体包括： 　　（1）支付补偿拆迁款与土地征用款等款项 　　借：开发成本2000 　　贷：银行存款2000 　　（2）销售商品房 　　借：银行存款9990 　　贷：主营业务收入9990 　　（3）教育附加、城市维护建设及营业等税费计提 　　借：营业税金及附加549.45 　　贷：应交税费--应交营业税499.50 　　应交税费--应交城市维护建设税34.96 　　应交税费--应交教育费附加14.99 　　该商业地产开发企业为增值税一般纳税人，在营改增后增值税税率调整为11%，基于上述条件不变的情况下，企业相关会计处理具体内容为： 　　（1）支付补偿拆迁款与土地征用款等款项 　　借：开发成本2000 　　贷：银行存款2000 　　（2）销售商品房 　　借：银行存款9990 　　贷：主营业务收入9000 　　应交税费--应交增值税（销项税额）990 　　（3）教育附加、城市维护建设等税费计提 　　营改增后，将营业税款