2016年上半年杭州区土地场分析报告浙报传媒地产研究院.PDFVIP

2016 年上半年杭州市区土地市场分析报告——浙报传媒地产研究院 2016 年上半年杭州市区土地市场分析报告 浙报传媒地产研究院 基础数据： 1.杭州市区上半年共计成交77 宗土地，总出让面积266.1 万方，总可建面积660.6 万 方，总成交金额810.1 亿元。成交金额创近八年同期新高。 2.2016 年上半年土地成交主要集中在主城区的钱江新城、申花、铁路北站、市中心等 板块，萧山区的萧山新区、市北开发区、钱江世纪城等区域，余杭区的良渚新城、未来科技 城等板块。 3. 杭州市区上半年涉宅用地成交49 宗，总成交面积217.8 万方，可建面积532.8万方， 总成交金额756.3 亿，占市区总成交金额的93.4%。宅地最高楼面价为市中心板块的绿城潮 鸣项目，成交楼面价45368 元/平米；最低楼面价为临平新城中国艺尚小镇项目，成交楼面 价1600 元/平米。 4. 杭州市区上半年商地成交28 宗，总出让面积48.3 万方，可建面积127.7 万方，总 成交金额53.8 亿元。商地最高楼面价为湖滨南山项目，成交楼面价31511 元/平米；最低楼 面价为余杭区南苑街道商地，成交楼面价仅203 元/平米。 5.2016年上半年杭州市区土地平均溢价率为52.2%。其中，涉宅用地平均溢价率57.3%， 商地平均溢价率为4.3%。 6. 杭州市区上半年共计39 家房企成功拿地，其中包括和昌、江苏中南以及重庆东原等 3 家新入杭房企。 附： 1、2016 年上半年杭州市区重点出让回顾 2、上半年土地市场排行榜：【总价】【单价】【溢价】【房企】【板块】 主要结论： 1、2016 年上半年的土地市场，延续了始自于2015 年9 月土地市场持续升温的趋势， 并将市场热度推向了史无前例的高度。 1 / 19 2016 年上半年杭州市区土地市场分析报告——浙报传媒地产研究院 2、在延续2015 年热度，一线城市和苏州、南京、合肥等二线城市大热，特别是在楼市 发生根本逆转创下天量成交的效应传导下，2016 年上半年杭州土地市场成交金额创下历史 同期最高纪录，达810.1 亿元，且超过2011 年、2012 年及2015 年的年度成交总额。 虽然杭州市区上半年成交金额创下近八年最高，但由于单价已大幅度上涨，可建面积仅 名列近八年中第五。 3、2016 年上半年，杭州土地市场的最高楼面价被刷新。市中心、钱江新城、申花、钱 江世纪城、萧山市北开发区、未来科技城等多个板块创下区域楼面价新高。 4、主城区以及萧山余杭热点板块（主要是钱江世纪城和未来科技城），几乎每一宗地块， 都受到了多家开发商的追捧抢地。 5、开发商拿地的急切和迫切程度，以及对价格的承受能力，前所未有。 6、主城区和热点板块的几乎所有地块，面粉已经逼近在售面包的价格，个别地块已经 超过周边可比的在售楼盘价格，如未来科技城重庆东原地块，18200 元/平米的楼面价已超 过同区域奥克斯·杭州未来中心（2016 年6 月住宅成交均价15320 元/平米）、合景天峻（2016 年6 月住宅成交均价17049 元/平米）的在售均价。 7、土地成交价格，几乎都无法用正常的目前在销售价格倒推成本的逻辑来测算。 8、多宗土地接近周边在售楼盘价格的地价，说明开发商对未来市场价格预期强烈看好。 但这种预期也呈现出分化。在浙报传媒地产研究院的对未来形势的研判闭门会上，部分开发 商（主要以本土开发商为主），对土地市场过热以及市场可能出现的周期性持谨慎态度。 9、相比杭州本土开发商及已进入杭州的外来房企，尚未入杭的外来开发商对杭州市场 更为乐观。上半年又有3 家外来开发商相继进入杭州——和昌、江苏中南以及重庆东原。此 外，北京K2、葛洲坝和建发也一直试图进入杭州市场。 10、2016 年上半年杭州土地市场的高热，是与全国一线城市及苏州、南京、合肥、厦 门等部分优质二线城市土地市场的高热甚至更热同步的。与上述城市相比，杭州土地市场， 甚至还表现出相对理性。 11、土地购置集中度提高。拿地前两位的开发商，信达和融信，占据全部拿地金额的 31.6%，市区拿地金额