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美国以房养老模式经验及启示 　　【摘要】以房养老，也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。美国作为以房养老模式的鼻祖，其发展最具代表性，为我国提供了丰富的经验和启示。本文首先介绍了美国以房养老模式的种类划分，其次分析了美国以房养老模式的运作特点，最后提出了美国以房养老模式对我国的启示。 　　【关键词】房地产；养老；美国；机制创新 　　以房养老，也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司将房屋产权收回的养老方式，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。 　　2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，释放出了要打破政府养老包办的格局，引入更多的社会资本进入养老服务市场的信号。按计划以房养老政策会于2014年上半年试行，通过在不同地区进行试点，逐步推广以房养老的实施方案。欧美等地以房养老模式发展较成熟，其中，美国可谓是以房养老模式的鼻祖，其发展最具代表性，为探索我国以房养老运作模式提供了丰富的经验和启示。 　　一、美国以房养老模式种类划分 　　美国以房养老在实践中，主要分为以下三种模式： 　　（一）房屋价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM） 　　HECM计划是1987年，美国国会授权房屋与城市发展部发起的养老计划，该计划不限制借款人的收入水平和借款目的，在这种老模式中贷款的发放与偿还方式比较灵活，借款人可以自由选择一次性总付、按月、年支付或使用信用额度，还可以采用几种方式的结合，HECM计划最大的特点是，联邦住房管理局同时为借款人和贷款人提供担保，在保证HECM计划的借款人一定可以获得贷款资金的同时，还保证HECM的贷款人经过联邦住房管理局的资格认证后可得到保险。 　　（二）财务自由计划（Financial Freedom，FM） 　　FM计划是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构--老年人财务自由基金公司提供的，专门为房产净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高价值房产的老年人。FM计划中附有一个房产价值分享条款，该条款规定借款人可以保留一定比例的房屋所有权，最高可达房产价值的80%，保留的部分可由借款人的继承人继承。不同于HECM计划，FM计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与HECM计划最大的不同之处。资金来源方面，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是转给人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并按月给借款人发放年金。 　　（三）房屋保管者计划（Home Keeper， HK） 　　在HK计划中，借款人可以根据房产价值的上涨，申请增加贷款额，从而拥有更多的选择权。该计划采用浮动利率，贷款总成本基本相同。与HECM计划的主要差别是在发放方式上，该计划只能按月支付或使用信用额度，以及二者的结合。HM计划通过最高限额的控制，能够为拥有较高价值房产的借款人提供更高的贷款，该计划适合拥有中档住房的借款者。 　　二、美国以房养老模式特点介绍 　　以房养老的本质就是一种金融工具，在市场经济十分发达的美国，以房养老模式具有以下特点： 　　（一）有效地控制了银行、保险公司等金融机构的风险 　　美国通过了解客户需求，根据借款人对于风险的不同偏向，细化产品种类，从多个角度来分析和划分对于以房养老的需求人群，便于他们根据各自的需求来选择不同的产品，有效地分散了产品带来的非系统性风险。 　　反向抵押贷款的持续时间一般比较长，正常情况下是十年左右甚至更长，在合同执行过程期间，借款人向贷款人所借款项是一笔不小的数字，如何控制在这个期间的风险也是一个重要环节。联邦住房管理局（FHA）负责计划的具体运营，包括项目审批、保费收取、保险基金管理等。在HECM计划中，贷款人一般会把所有的贷款卖给联邦住房抵押协会，该协会是政府资助的机构并受其监管。在HK计划中采用浮动利率，借款人可以根据房产价值的增值，申请增加借款额度。在FM计划中，贷款人是先将借款转入寿险公司，由寿险公司承保。 　　当贷款合同结束时贷款机构有权要求归还历年以贷款利率累积的贷款额度。一般而言，贷款以房屋出售后的现金归还，其中房产出售价款高于贷款总额的部分将作为遗产继承，房产出售价款低于贷款总额的部分，由保险公司提供，需缴保费从给付的贷款额中提取。 　　（二）政府制定税收优惠并提供担保 　　美国公民一般要就其拥有的房地产缴纳财产税，就房地产的交易缴纳营业税、所得税等，但对于实施以房养老模式的民众会给予一定的税收优惠政策，借款人无需就其抵押的房屋缴纳财产税，最终用住房出售