美国加息周期下,香港住宅楼价再创新高前景分析.PDFVIP

第 45號 2017 年3月 16日 美國加息週期下，香港住宅樓價再創新高的前景分析 3月 15日，美國聯儲局再次上調聯邦基金利率 0.25% 至 0.75%-1.00% ，是本輪加息週期的第三次加息。香港銀行則尚未調 蔡永雄 高級經濟研究員 整最優惠利率， 1個月銀行同業拆息亦僅較 去年低位上升約25點子 Tel 至0.45% ，香港住宅樓價卻屢創新高，樓價走勢維持向上，本文將 rickychoi@ 對香港樓市最新情況和未來美國加息對樓市的可能影響作出分 析。 香港住宅樓價再創新高 去年11月，特區政府大幅上調從價印花稅至樓價 15%(尚未擁 有住宅物業的香港永久居民除外) ，以及聯儲局於去年12月再次加 息，但其影響主要集中於成交萎縮， 去年12月至今年2月每月平均 住宅買賣 成交宗數只有3,638 宗，較去年9月至 11月每月平均7,055 宗大幅減少48% 。然而，住宅樓價所受的影響甚為有限，現時無 論是以差餉物業估價署的樓價指數，還是中原城市領先指數來衡 量，住宅樓價均再創歷史新高，主要原因有 ： 歡迎關注「中銀香港研究」公眾 號，經濟金融深度分析盡在掌握 1. 港元利率維持低企。 美國於去年底再次加息0.25% ，香港 銀行未有跟隨上調最優惠利率。雖然現時樓宇按揭利率已較多轉 為以銀行同業拆息作基準，1個月港元銀行同業拆息亦曾於 今年初 因年結等季節性因素上升至 0.75%左右，最近回落至約 0.45%(仍較 去年低位0.2%左右為高) ，與美元同業拆息的息差擴大，這是與香 港銀行體系的資金充裕有關。自聯儲局實施量化寬鬆措施以來， 共有1,300億美元流入港元，這些資金尚未流出香港，令港元利率 聲明 ﹕ 持續低企。再者，去年下半年以來，香港銀行面對市場激烈競爭， 本文觀點僅代表作者個人判斷，不 按揭息率由以往銀行同業拆息加 1.7厘下調至加 1.3厘左右，足以抵 反映所在機構意見，不構成任何投 資建議。 銷銀行同業拆息上升的影響，故息率對樓市的影響仍較有限。 1 2. 一手市場銷售理想。過去數月，一手市場的銷售情況甚為 理想。首先，發展商會向買家提供印花稅回贈，並提供較優厚的 財務條款，讓他們可以買入旗下新盤。第二，一手樓盤也深受境 外買家歡迎，香港物業質素較高，加上港元資產具有強 美元保值 的優點， 且不少一手樓盤亦主動向海外買家推銷，並針對他們提 供不同的回贈和優惠。第三，尚未擁有住宅物業的香港永久居民 只需繳交較低的從價印花稅稅率第二標準( ) ，但稅務局一向以文書 為基礎徵收印花稅，如一份文書涉及多個物業，稅務局會視為一 項整體交易，故這些“首置客 ”仍只需繳交第二標準的從價印花稅， 而無需繳交15%的從價印花稅，故出現了不少 “首置客 ”一次過買入 多個一手單位，推動一手市場銷售理想 ，亦間接推高了整體樓市