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3 3 山西财经大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于保密□，不保密□。在 年解密后适用本授权书。 （请在以上方框内打“√”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 北京市房地产价格的影响因素研究 北京市房地产价格的影响因素研究 PAGE PAGE 1 1 绪 论 1.1 研究的背景，意义及目的 1.1.1 研究的背景 我国的房地产市场从 20 世纪 90 年代开始启动，经过十几年的发展，已经初具规模，成 为国民经济的支柱产业，同时也是新的经济增长点。对国民经济的发展和人民生活水平的提 高产生了积极的影响。而随着房地产业的迅猛发展，房价也在不断地上升。北京市作为我国 政治经济和文化的中心，房地产业的发展步入了一个投资开发的繁荣时期。伴随着奥运的举 办，房地产市场出现了良好的态势。但是房价的飞涨，甚至超过了国民收入的增长，导致很 大一部分家庭购房困难，几代人合力买不起一套房，大量的白领阶层沦为房奴。这些现象引 起了社会各界的普遍关注和焦虑。因此，稳定房价，引导房地产业健康发展，也成为大家热 议的话题。 1.1.2 研究的意义和目的 住房和房价问题，一直是社会各界关注的焦点。2002 年 10 月份以来，针对住房房价问 题，至少发生了五次全国范围的论争：第一次是 2002 年 10 月到 2003 年底关于中国房地产市 场是否出现了泡沫的论争；第二次是 2004 年、2005 年围绕房地产业是不是暴利行业和开发 商要不要向社会公开成本的论争；第三次是 2004 年以来，随着土地使用权出让的“招拍挂” 制度的实施，地价持续上涨，围绕地价是不是推动房价上涨的“罪魁祸首”的论争；第四次 是 2006 年以来关于完善住房保障体系的论争；第五次则始于 2007 年 10 月，论争的焦点是房 价书不是出现了“拐点”，持续至今，以发展为对政府应不应该“救市”的论争。 总结每一次论争，消费者、专家学者、房地产开发商、政府主管部门往往意见不统一， 甚至是完全对立的。社会舆论推波助澜，一度使论争白热化。而这些论争又使住房和房价问 题逐渐成为近年来“两会”期间，人大代表和政协委员热议的话题。国外学者和外资金融机 构也加入了话语权的争夺，对中国房地产业发展模式、住房价格趋势进行分析，对政策进行 研判，直接影响了企业和居民的投资消费行为。 在住房问题上，政府一方面要按照社会主义的理念来为低收入群体提供适度的住房保障， 另一方面则应按照市场经济的原则来满足多数人的合理需求。政府的主要职责是建设保障性 住房，努力做到对低收入群体应保尽保，同时也要在制度上防止一些不符合保障条件的人“钻 空子”、“搭便车”，获取作为公共产品的保障性住房。从房地产运行的实践来看，我国处于经 济转型期间，影响房地产价格的因素是多方面的，因此有必要对房价的相关理论及影响因素 进行全面系统的分析。而北京市作为中国的政治、经济、文化中心，其房价问题一直是一个 难解的谜，更是社会各界普遍关注的焦点。对其房价的影响因素研究，具有非常重要的现实 意义。 1.2 文献综述 1.2.1 国外研究动态 国外关于房地产价格的理论研究地租理论主要包括：古典地租理论、马克思主义的地租理 论及 19 世纪上半叶资产阶级经济学家的地租理论。古典地租租赁理论是将地租解释为一种剩 余产品。新古典经济学家是把所有地租都解释为级差地租，把地租看成土地生产力的报酬。 马克思主义的地租理论，马克思认为，地租所反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其 所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上的实现形式。土地所 有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。 现代西方经济学的地组理论，则主要是从供求关系来研究地租的。马歇尔认为，地租理 论只不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。西方学者所推崇的城市地租理论，从城市 土地利用空间结构的调整角度着手，通过建立并完善引起土地价格变化的变量体系来来研究 地价。1945 年，拉特克利夫出版了《城市土地经济学》一书，主要研究了土地供求、土地与 住房市场的模式。 非均衡的思想首先产生于 20 世纪 30 年代。凯恩斯在《就业、利息和货币通论》一书中 提出了与一般均衡理论的不同观点，创立了具有非均衡特征的宏观经济学。之后，为了弥补 “凯恩斯革命”所带来的宏观经济学和微观经济学之间的差异，西方经济学界又试图用非均 衡分析的方法建立宏观经