安徽高速东方御府市场报告.pptx

安徽高速东方御府 市场分析;;;;;;;;;;;;;;;;;;;9个项目8个细节 详细分析;;案名;;马陆-佳兆业1号;三室两厅一卫-89㎡ 优势：户型通透，采光较好； 劣势：卧室有飘窗无阳台，舒适性相对较差;;数据来源：佑威系统；起始时间：2012.12.1-2013.12.15；筛选条件：公寓，剔除动迁、配套;;纸媒硬广投放：时代报、地铁锋尚、新民地铁、新闻晨报、东方早报 网络媒体软文及硬广投放：搜房网、爱房网 电台：FM87.9（中国国际广播电台轻松调频）阶段性广告播放 地铁广告：11号线灯箱、车身内广告投放 售楼处阵地包装 嘉定区户外大牌广告投放 短信及直邮投放 从效果上来看，阵地包装与地铁11号线灯箱、车身内广告投放效果最好，导入的来访最多;;;优势分析 社区成熟，内部景观已经完善 用堆坡造景营造高低不平的景观效果，草坪培育成熟，高大植被、低矮灌木、以及彩色花树，让社区品质显得较???高档； 售楼处环境较好 佳兆业一号的售楼处已经装修完备，虽然客群定位为刚需，但整个售楼处都是按照豪宅售楼处的标准装修的（欧式风格），给客户心理感受较好； 软性服务到位 举例：现场有客服小姐推着饮料车在售楼处转，饮料车内放着大概六种左右的饮料，新来的客户问“您需要喝点什么？”看见客户水杯快空了，会主动询问帮忙加水，之后微笑说“很高兴为您服务”给客户感觉较好。 营销推广到位 针对青年客群，推广上强调青年人的悠活生活，较吸引眼球。 劣势分析 相对周边两个项目，物业费稍微有点高。;价值打分;81㎡两房;;异域风情商业、会所;数据来源：佑威系统；起始时间：2012.12.1-2013.12.15；筛选条件：公寓，剔除动迁、配套;华润的营销推广方式非常成熟 首先在推盘之初，即采用”先造势，后生活，再卖房”的良性推广方式，借助开发商品牌将项目品牌逐步推出 推广节奏：先说湖，再说生活，最后说产品 强调湖畔的稀缺性，其次强调湖居生活的惬意，再次用高端产品吸引高端客群。 对外宣传：围湖而建的五块地块，华润占三分之二；建筑离湖最近50米，两大社区独享湖景资源;项目一经启动，即采用大大小小的活动为项目造势，且取得了很好的效果。 春季游园、产品发布、首映礼、媒体开放活动、圣诞活动等…… 另外，华润还特别善于运用话题，如在上海环球金融中心进行开盘首映礼、邀请袁岳博士现场演讲等;优势分析 湖景资源 华润中央公园最大的优势是湖景资源。湖景代表了一种稀缺性、也代表了一种生活方式。是不可复制的优势资源，在宣传推广中，华润将湖景资源放大化，讲的非常透彻。在湖畔天下销售员访谈中，我们了解到，本案别墅客户很多也是冲着湖景资源来带的生活品质买单，说明上海市民对菁英湖非常认可。 与周边产品相比，华润产品品质相对较高 社区景观打造和谐统一 从湖区周边一直到社区内部，华润的景观打造都非常成熟，具有大品牌开发商的气度。 户型设计成熟，无明显缺陷 营销方式相对成熟（后面将会展开讲） 开发商品牌优势 华润品牌，代表着一种高端产品;价值对比;数据来源：佑威系统；起始时间：2012.12.1-2013.12.15；筛选条件：公寓，剔除动迁、配套;2房，90㎡（边套） 优点：1、客厅大、阳台大，布局合理。 缺点：1、进门即餐厅，无玄关；2、入口门对正对主卧门，风水上比较破财。;拦客、扫客：针对11号线周边写字楼、商场、办公场所进行小型巡展、食堂计划（员工食堂布置展点），另外，还在汽车城、园区进行扫楼派单。在江苏路站和曹杨路站投放广告。 论坛灌水：搜房、新浪乐居、搜狐的中信泰富又一城业主论坛上发帖介绍项目动态，在周边及其他版块热盘的业主论坛发帖，灌水。 内部团购：开发商内部、代理公司内部推介会。据悉，401地块成交很大部分是内部团购。;精准营销三方面： 一、推广时间的设置 又一城不做长时间的推广，仅在开盘前一个月，集中优势兵力， 所有媒体一次性爆发，造成大的影响； 二、紧抓重点渠道 地铁、网络、现场，主要就是这三类渠道。 三、核心理念反复宣传： 不断强调综合体优势，确立项目的关注度和价值感； 强调升值潜力及性价比，一举形成有效的销售传播。 四、借力打力，变不利为有利 一、401地块，周边项目投入户外、高炮、引导旗，又一城利用地块大的优势，将几个地块同时进行围墙包装，弱化其他项目的广告效应； 二、与媒体建立良好关系，周边竞品投放硬广，拿到竞品的投放日期，在对方当天投放的时候，全市发送短信、电话call客； 三、周边项目投放软文炒作区域，请媒体朋友帮忙植入项目案名，用最少的钱达到宣传项目的目的。;巡展;;南翔-中建溪岸澜庭;A1-88㎡ 3房（南北通） ;数据来源：佑威系统；起始时间：2012.12.1-201