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PAGE - PAGE 6 - 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 案件編號1998年第A6758號 原告人 ： CHUNG KWOK KUEN 對 被告人 ： MOK CHUN FAI CHAN KAR MING CEACILLIA 主審法官 ： 高等法院署理司法常務官朱芬齡 審訊日期 ： 1998年12月17日 發出裁決書日期 ： 1999年2月12日 ——————————— 評估損失 裁決書 ——————————— 案件背景 本案源於原告人與被告人之間的一宗買賣物業的交易。 原告人前為位於新界大埔太湖花園第11座2字樓F室（“與訟物業”）的註冊業主。於1997年10月14日，原告人聯同未婚妻及母親，以買家身份，簽署一紙臨時買賣合約，以港幣3,780,000元承購位於新界大埔太湖花園第16座19字樓C室的物業（“新購物業”）。按原告人所述，購買新購物業的一切費用均由其一人承擔。 數日後於10月20日，原告人與本案被告人簽署臨時買賣合約，以港幣2,740,000元將與訟物業轉讓於被告人。雙方其後於11月3日簽署正式買賣合約（“第一合約”），訂明於1998年2月11日完成買賣。按雙方所簽署的兩份合約，被告人前後共付予原告人訂金港幣548,000元，即佔購買價的20%。 另一方面，原告人及其未婚妻和母親亦於1997年11月5日就新購物業簽署正式買賣合約（“第二合約“），訂明於1998年2月17日完成買賣。原告人並分別付予新購物業的賣家訂金共銀港幣378,000元。 於1998年2月8日，被告人當時的代表律師致函原告人的代表律師，告之未有收到被告人就完成買賣的進一步指示。其後，被告人亦未有在2月11日限時之前支付餘下款項，以完成買賣。原告人遂於2月12日致函通知被告人，終止第一合約，及沒收所有已付的訂金。 原告人等其後亦未能按第二合約，完成新購物業的買賣。原告人所付的訂金亦遭賣家沒收。賣家並於1998年3月8日提出訴訟（即高等法院案件編號A3645/98），向原告人及其未婚妻和母親追討有關損失。 原告人後於1998年4月23日將與訟物業轉售，並於5月15日完成交易，成交價為港幣2,038,000元。 原告人於4月28日提出本訴訟，向被告人追討港幣736,680元，即原告人因其違反第一合約所引致的損失。原告人亦同時要求被告人承擔新購物業賣家向原告人所作的索償。 因被告人未有於指定時間內提交「傳訊令狀送達認收書」，原告人乃於1998年7月6日獲法庭頒令勝訴，可向被告人追討港幣736,680元，並可就其他損失進行評估。 評估的重點 是次評估損失只涉原告人未能完成新購物業的買賣所造成的後果和損失。至於原告人因被告人違約未有完成買賣的其他損失，如轉售的差價，及有關第一合約的厘印費和律師費和銀行利息等，已包括在1998年7月6日法庭所判令的港幣736,680元內。 原告人於1998年5月8日與新購物業的賣家就他們之間的訴訟達成和解協議。根據該協議，原告人支付港幣200,000元予賣家作為賠償其損失，並承擔賣家港幣27,000元的訴訟費。原告人即共付賣家港幣227,000元。他遂於是次評估損失中向被告人追討這筆款項。 雙方所提的証據 原告人和兩位被告人均於評估聆訊中作供。除此之外，雙方並無傳召其他証人。 據原告人稱，他在未與被告人簽署臨時買賣合約前，已向被告人透露他和母親和未婚妻已簽約購買新購物業。他亦向被告人講明由於新購物業的樓價和費用將由他一人承擔，而該等支出部份將來自與訟物業的售價，故此他與被告人之間的賣買，必需於新購物業完成交易前成交。 原告人同時供述，由於被告人違約沒有完成買賣，他遂無法完成新購物業的買賣。對於新購物業的賣家所提的訴訟，他自覺無答辯的理據。該賣家本向他追討超過港幣600,000元的損失；其後幾經商討，終同意以港幣200,000元和解案件，並另付港幣27,000元訴訟費。原告人認為這個和解方案是合理和明智的。其一，他要付出的金額遠較賣家所追討的為低；其二，他亦可避免因纏訴所引致的大量訴訟費。 在法庭提問下，原告人供稱新購物業的樓價和費用，除部份來自出售與訟物業所得的款項外，餘下差額將由銀行提供約樓價七成的借貸或按揭。為此，他曾與華比銀行和恆生銀行接洽，並曾就新購物業進行估價。但由於當時物業市場不斷下調，因此銀行持保留態度，直至1998年2月10日，倘未有任何正面回覆，而他所提的借貸或按揭申請亦未被銀行接納。2月10日後因被告人違約，原告人於是沒有再與銀行就借貸等事宜進一步接觸。 經代表大律師覆問，原告人進一步確認他所作的按揭申請，在2月10日前並未得到銀行的批準。他又表示，如被告人依約成交，他在清付與訟物業的按揭欠欵後可淨得約港幣1,300,000元，即佔新