2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报.pptVIP

1.大盘开发意义——多方共赢 家在林中 景观风格—枯山水 小高层户型示意 奇、偶层不同的露台设计，形成产品有利的销售卖点 亲情两代居 S=48.8m2。（投资型）布局合理 功能完善 S=70m2(紧凑小二室） S=90m2。舒适两室，全明户型 S=110m2。紧凑小三室 露台 　 同一面积户型奇偶层赠送露台面积不同，自主空间，自由选择，增加居住的趣味性。 入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活内容。 增加270度角窗 　 通过对于市场的观察，观河观海项目把山带有角窗的户型销售效果都非常好，并且价格高于同一楼层其它户型每平米200元，因此本项目也要考虑增加观景大角窗． （三）景观 2.本项目战略规划与开发理念 以高端产品体现综合竞争力，多产品线将客群最大化，低密度营造的品质预期。 国际化团队的产品视野、品质把控、细节定制； 山水生态的居住内核对于引领本地实现“居住革命” 因地制宜 审时度势 营造一个多产品线和分期互动的低密度社区 [别墅、洋房的高档住区，多层、小高层的主流社区，融合多样配套] 创造一种具有国际化氛围的山水宜居环境 [国际大师设计、山水生态的定制] 3.项目可持续性发展策略 分期互动、多产品线自由延伸，中端-高端-豪华产品层层递进，价值带动走高 品牌、品质、品味，山水生态、配套提升、空间设计革新，强化项目核心竞争力 与区域开发形成产业互动，周边配套、学校、体育场馆、商业等与区域关联互动，带动项目持续开发 可 持 续 发展策略 产品：临河高层、小高 层、多层 配套：社区会所、幼儿园 项目分期可持续策略 二组团：中高端主力、部分中端 产品：多层、小高层 配套：完全生活会所[泳池、医院、小学] 一组团：中端产品 四组团：豪华产品 五组团：超豪华产品 产品：临河高层、洋房、多层 配套：上善生活馆、乡村码头、高尔夫推杆场 产品：独栋、双拼别墅、 联排、洋房 配套：顶级休闲会所 三组团：高端主力产品、部分中高端 产品：多层、小高层、高层 （二）项目开发模式建议 1组团 2组团 3组团 3组团 4组团 5组团 1.开发分期合理化建议 １、”中－高－豪“产品线策略： 项目住宅产品线分为三类，即中端、高端和豪华三类产品线，建议以“中 - 高 - 豪”的产品线做为分期开发策略，一方面利于导引市场随项目分期进度层层递进并进行市场需求类型的分化，另一方面则利于以“中端”开路、“高端”热销，“豪华”高价值的整体运作目标。 ２、住宅先行、配套顺势推出 结合征地顺序、区域和项目建设进度以及市场需求特征，在开发进度上，先进行住宅产品的开发，随着前期产品的完工和相继入住，本区域建设亦渐趋成熟，再顺势推出更高品质配套设施。 ３、分批开发进行有效的市场分流 考虑到分期开发中体量较大和相应的建设周期、市场消化等因素，可以采取再分批开发的形式来进行有效的市场分流，提高产品的抗风险能力。 2.总体开发策略 3.首期与项目整体的发展策略关系 根据项目规模和地块特征，考虑开发公司开发计划，且结合本项目产品线较多，基于市场策略和推盘秩序，因此我们建议项目1期分5组团滚动开发。 在遵守既定的建筑风格和品牌形象的原则下，分期推广按照每期的产品线进行有针对性的推广，实现产品线互动和资金目标。 执行“中-高-豪”的产品线策略，首先进行利于市场需求的导引，为后续开发目进行造势，实现以“中端”开路、“高端”热销，“豪华”高价值的运作目标。 一组团为项目中端产品线，主推高层、小高层、多层等产品。以丰富的产品线来激活市场热点，吸纳朝阳主力需求，实现资金快速回笼。在一组团推盘的过程中向市场传输项目的综合品质，制造相当的市场热度，为后续组团中的高端、豪华产品线铺路。 4.项目首期启动市场方案及措施 产品线： 规避高层销售抗性，吸纳中端主力需求，预热高端产品： 项目首期推出高层、小高层、多层产品。对于高层的销售抗性，前期要对当地群众进行一个消费观念的引导，可通过报媒软文、电视专访、专家访谈、政府官员访谈等方式为高层住宅是城市发展趋势造势；然后进行一个体验活动，现场可考虑在10层以上修建样板房，展示高处的景观效果，进行体验式营销；同时对于一些青年人和有文化的群体，他们接受高层比较容易，可以前期占领；采用分段式定价方式，例如15-19层同房型同价，避免出现10层以上价格太高的现象；针对高层公摊大的劣势，可适当增加露台、飘窗入户花园等赠送面积。迅速切入市场，实现资金回笼计划，再顺势推出高端产品，导入居住新理念，建立在市场消费群中的高品质形象。 导引居住革新，释放预期能量： 普通产品：以错层、挑高露台、大转角