万科第五园定位策略.ppt

TOWNHOUSE定价方案一 在同一片区内，目前有近似档次TOWNHOUSE物业类型的项目只有万科城一个，我们通过与万科城一期TOWNHOUSE物业的价格比较得出第五园的TOWNHOUSE物业参考均价。 由于两个项目为同一开发商开发，其同一类型物业的价格差异主要由区域环境，配套，规划与产品及物业的景观资源等四个方面的因素所影响。 前言 TOWNHOUSE定价方案一（续） 项目/权重 环境 配套 规划 景观资源 综合得分 均价 万科城一期 22 20 25 15 82 13000 第五园 21 17 32 20 90　 由此方法得出第五园的Town House物业均价＝万科城一期Town House物业均价×第五园的综合得分÷万科城一期综合得分 =14270元/平方米 TOWNHOUSE定价方案二 同一项目多种物业类型并存，通过不同物业类型间的差价比例来测定本物业TOWNHOUSE的均价。 由于第五园内的多层住宅与TOWNHOUSE物业在建筑成本、品质等方面的差异较大。根据市场中同状况产品的研究，我们选取了万科城、熙园、国际公馆、南海玫瑰园等项目作为第五园TOWNHOUSE价格评定的参考。 以下是各参考项目的详细情况及对第五园定价参考的权重建议： 前言 TOWNHOUSE定价方案二 由此方法得出第五园的TOWNHOUSE物业均价： TOWNHOUSE价格 = 普通物业均价×(1+131.08％)=5213×(1+131.08%) = 12050元/平方米 楼盘名 普通户型均价 Town House均价 差额比例 权重 加权比例 熙园 10000 27000 170.00% 30% 51.00% 国际公馆 8300 17000 104.82% 5% 5.24% 纯水岸 9000 17000 88.89% 5% 4.44% 南海玫瑰园 6800 15000 120.59% 10% 12.06% 万科城 6000 13000 116.67% 50% 58.34% 　加权平均 　 　 100% 131.08% TOWNHOUSE定价方案三 根据其它城市同一片区物业档次近似的中式TOWNHOUSE与非中式TOWNHOUSE物业价差做为参考。选取万科城的TOWNHOUSE物业作为参照，制定第五园的townhouse参考均价。 由于目前深圳无此类可比性项目，我们分别选取了位于广州番禺的的中式住宅社区——清华坊以及位于同区域、档次近似的非中式住宅——碧桂园项目进行类比： TOWNHOUSE定价方案三（续） 由此方法得出第五园的TOWNHOUSE物业均价： TOWNHOUSE价格 =万科城TOWNHOUSE物业均价×（1+23.6％）＝13000×（1+23.6％） ＝16070元/平方米 楼盘名 TOWNHOUSE均价 建筑风格 价格差比例 碧桂园 5500 中式 23.6％ 清华坊 6800 欧式 TOWNHOUSE定价总结 综合以上3种定价方法分别得出第五园的均价，我们再根据这3种定价方法的可参考性结合第五园项目的实际情况，对其分别确定的均价进行加权汇总，得出最终的第五园的参考均价： 定价方法 第五园TOWNHOUSE 均价 参考权重 加权均价 1.市场比较法 14270 25% ￥3568 2.物业类型价差法 12050 20% ￥2410 3.建筑风格价差法 16070 55% ￥8838 均价 ￥14816 TOWNHOUSE定价总结（续） 按照上述定价方法，第五园TOWNHOUSE物业均价为：14816元/平方米。考虑项目认筹客户较多，市场反响很好，再结合片区地产的发展潜力，第五园一期townhouse物业的均价预计在现有测算的基础上还将有8％左右的提升：预期第五园TOWNHOUSE物业均价为： 14816×（1+8％）＝16000元/平方米 宽景HOUSE定价 宽景HOUSE的物业档次与叠加式别墅较为相似，因此，对此类型物业定价时，中原选择部分项目的叠加式别墅户型作为定价参考。在考虑项目的权重时，首先考虑同一区域的可比性较强的项目，因此将万科四季花城七期与万科城作为主要的参考对象；其他项目根据各项目的物业类比性进行权重的分配。 前言 宽景HOUSE定价（续） 楼盘名 普通户型均价 叠加式别墅均价 差额比例 权重 加权比例 熙园 10000 22000 120.00% 10% 12.00% 国际公馆 8500 10000 17.65% 15% 2.65% 纯水岸 9000 11000 22.22% 15% 3.33% 万科四季花城七期 4200 5500 30.95% 30% 9.29% 万科城 6000 7500 25.00% 30% 7.50% 加权平均 　 　 　 100% 34.77% 宽景HOUS