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随意写些《房地产经济学》四个要点 房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映 房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业 是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基 本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。 一、房地产经济学的理论体系 房地产经济学是多学科的交汇，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可 分为相互关联相互依从的三 个层面： 一是核心理论层如地租理论、房价理论、区位理论等； 二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地 产开发建设、房地产市场、房地产周期等理论； 三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经 济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分 类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济 运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时 也会有差异。 （一）地租理论 地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理论是研究存在地租时 的经济规律的理论。现代地租理论与古典地租理论的观点基本相同。 地租产生的原因，是不同等级土地生产的商品产量存在差异。优等地上的 级差地租等于土地上的商品带来的收入与成本之差。 （二）房价理论 房价理论研究的房屋价格形成和变动规律的理论，房价理论的重点，是 城市房价理论。 当前城市房价理论包括房价基本理论、特征价格理论和收益模型理论。 房价基本理论 房价基本理论奠基人是华人经济学家，房价基本理论中， 住房的有用性指消费者对住房的大小、装修、地段等各种因素的综合评价， 在价格相同的情况下，消费者购买住房时，尽可能选择有用性高的住房。劣 等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情况下，劣等住房就是城市边缘 的住房。 房产市场完全竞争时，城市中某套住房的价格受到三个因素的影响：该 套住房的有用性，城市边缘住房（劣等住房）的有用性，城市边缘住房（劣 等住房）的生产成本。城市中某套住房的价格 P 与该套住房有用性 U 成正比， 与城市边缘的住房的有用性 U0 成反比，与城市边缘的住房的生产成本 C0 成正比。 房价基本理论用一个公式来表示，就是： 上式中，P 为某套住房的价格，U 为该套住房的有用性，U0 为劣等住房 （城市边缘的住房）的有用性，C0 为城市边缘的住房的生产成本。 特征房价理论 特征价格理论以 Kain and Quigley （1970），Wabe (1971) ，Evans （1973）， Anderson 和 Crocker （1971）、Henry M. K. Mok 等（1995）、Piyush tiwari （2000 ）、Sibel Selim （2008 ）等为代表。以Lancaster （1966）的消费者理 论和 Rosen （1974）的特征价格理论为理论基础的特征价格模型（Hedonic Price Model ），是近几十年来房价模型的主流模型之一。 特征价格模型的思路是：住房由于具有各种满足消费者需要的特征，从 而能按照某一价格出售（Rosen,1974 ），住房之间的价格差异来源于住房之间 的特征的差异（Chin T. .L.，Chau K.W., 2003 ），从而，可把住房的特征作为 解释变量，把住房的价格作为被解释变量，采用数学工具（统计学）建立房 价数学模型。用计量经济学模型来描述，就是： 上式中，P 为某住房的价格，Z 为住房的特征向量（住房的交通、治安、 教育、装修、新旧程度等），ɛ为随机误差项。 收益价格模型理论 收益模型理论认为房价是住房预期收益（即房租）的折现。收益模型为： 其中，P 为房价，R1 ，R2, ，为历年的房租，t 为利息率。 （三）区位理论 区位理论是揭示人的活动空间以及活动空间之间的联系的理论。历史上 的区位理论包括农业区位理论、工业区位理论、中心理论等。 农业区位理论 农业区位理论的奠基人是德国经济学家冯·杜能，他于 1826 年完成了农业区位论专著—