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试论我国不动产登记性质和效力 　　[内容摘要]不动产登记的性质和效力是不动产登记制度中的基本问题，也是我国物权立法中需要进一步明晰和确认的问题。文章分析了我国不动产登记的性质和效力两个问题，以期对物权法的制定有所帮助。 　　[关键词]不动产登记；性质；效力 　　[作者简介]谢伟东，广州市番禺区人民政府法制办公室科员，中山大学民商法学硕士进修班学员，主要从事民商法学和政府法制研究 　　 　　不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册上予以记载的事实①。不动产登记具有维护交易安全和秩序、保障第三人利益的重要作用。我国目前正在制定《物权法》，不动产登记制度是《物权法》制定过程中热点问题之一。而学术上对不动产登记的性质和效力问题，存在不同的见解。本文试图通过分析我国不动产登记的性质和???力，提出个人浅见，以期对《物权法》的制定有所裨益。 　　 　　一、我国不动产登记的性质是行政行为 　　 　　1，不动产登记性质的概述。不动产登记的性质，是指不动产登记法律行为的属性。法律行为根据行为的性质，可以分为公法行为和私法行为。公法行为是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为。司法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商法行为等②。笔者认为，由于法律规范和调整公法行为和私法行为的方式不同，探讨不动产登记的性质，对确定和完善我国不动产登记制度具有重要意义。首先。公法行为和私法行为的行为模式不一样，法律的调整方式也不一样。公法行为一般是由法律对行为的方式、方法、时限和步骤做出明确的规定，行为主体应当按照法律的规定从事一定的行为；私法行为只要不违反法律的强制性规定，不损害社会公共利益，行为主体可以自主从事一定行为或不为一定的行为。一定程度上说，公法行为的行为模式强调义务性，而私法行为的行为模式强调权利性。法律对公法行为的调整方式带有强制性，对私法行为的调整则体现主体自由性。其次，公法行为和私法行为的救济方式不一样。公法行为造成他人损害的，承担责任的主体是国家。受害人得以申请国家赔偿的方式行使赔偿请求权；私法行为则由行为人本身承担责任。受害者一般通过民事诉讼的方式请求侵害人承担赔偿责任。因此，我国不动产登记行为的性质不同，立法的思路应有不同：对公法行为应从规范和控制不动产登记机构行为的角度考虑设置我国的不动产登记制度；对私法行为则以促进和保护行为主体更好地行使不动产登记权利的角度设置不动产登记制度。 　　2，法律学界对不动产登记性质的分歧。对我国不动产登记的性质。理论上有两种不同的观点：第一种是私法行为学说。第二种是行政行为学说。私法行为学说认为，不动产登记是一种民事行为：从历史渊源上看，不动产登记主要是维护个人私权的；从行为过程上看，不动产登记程序是由当事人的申请而启动的。当事人的申请是私法行为；从效力上看，不动产登记产生的首要效力是物权变动的公示公信，属私法上的效力。行政行为学说认为，不动产登记是一种行政行为。“行政确认，就是指行政主体根据相对人的申请，依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态”③。 　　3，对我国不动产登记性质的分析。笔者认为、我国不动产登记的性质是行政行为。这是因为：第一，我国不动产登记属私法行为的观点是不成立的。首先维护私权的行为是私法行为的逻辑是不成立的。我国的法律规定，地方各级政府有保护公民私人所有的合法财产，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的职责，但地方各级政府的行为并不是私法行为。其次，不动产登记程序由当事人申请启动，但当事人的申请并不能产生登记的法律效果。程序启动的意思表示不等于行为的意思表示，不决定行为的性质。登记是由登记机关的意志决定的，而我国现时不动产登记机关是行政机关。再次，不动产登记的最重要的目的是公示，但登记的目的不等于登记行为的性质。登记目的在于公示，是一种事实上的判断，解决的是登记的“实然”问题。而登记行为的性质，是一种价值衡量，与不同国家或地区间的价值观念和法律制度有关，反映登记的“应然”问题。两者并不一致，否则就不会出现各国登记制度的差异问题。不能以登记的目的具有私法性质就确定登记行为属于私法行为。 　　第二，从我国实行的是不动产强制登记制度上看，我国不动产登记是行政行为。《中华人民共和国土地管理法》第11条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”《中华