实物期权方法在房地产项目投资决策中的运用.pdfVIP

实物期权方法在 房地产项目投资决策中的应用 ●秦婷向开理 I鼻薯：房地产业是我国国民经济的支柱产业，传统的DCF方 法已不再适合于评估房地产项目的价值。为了适应当前经济发展 的需要，本文采用实物期权方法，通过对案例分析计算，说明了 实物期权方法对于房地产投资决策具有指导性作用。 关键调：实物期权房地产投资金融期权定价 一．引言 资产的投资价值可以应用类似评估一般 大的利润。 金融期权的方式来进行评估。同时又因 4．转换期权。投资者可以根据市场 房地产投资是指投资者将资金投入 为其标的物为实物资产，故将此性质的 的需要，在各种不同的房屋用途之间灵 到房地产行业以获取一定收益的经济行 期权称为实物期权。 活转换。比如可以选择在商业用房、工 为。DCF法，也就是净现值贴现方法，是 实物期权是金融期权的延伸，它 业用房及居民住宅房之间进行转换，以 传统的房地产项目价值的评估方法。其 的标的资产为非金融资产。房地产开发 便获取利益。 思想是将项目预期的现金流通过一定的 具有明显的期权性质：投资者可以选择 5．放弃期权。投资者可以根据项 贴现率贴现，将得到的现值与项目成本 是否立即开发，可以选择最优开发时机 目实际的运行情况，当投资项目收益为 相比较。当净现值NPV值为正时，执行项与最优开发密度等。在房地产投资项目 正时，继续投资项目；当投资收益为负 目；当净现值NPV值为负时，放弃项目。 中，主要有以下几种实物期权： 时，放弃投资项目，将资金投向其他更 DCF方法认定投资者只能立即投资或者 1．延迟投资期权。延迟投资期权是 有价值的项目。 放弃。这个假设是不符合现实房地产市 指投资者可以选择先不投资而等到以后 6．收缩期权。当房地产投资项目 场的。现实中的房地产市场是一个风险 某一时间投资的权利。由于房地产市场 因为各种市场因素影响，利润不符合预 大、不确定性强的市场，投资者能够选 受很多风险因素的影响，具有很大的不 期时，开发商可以通过缩小投资项目规 择是立即开发或是等待以后开发。由于 确定性，如果立即投资可能会产生负的 模，减少损失。 DCF方法不能估计出这种灵活性，没有考收益。投资者可以选择等待一段时间有 虑到项目投资的不确定性带来的益处， 利好消息再进行投资。这时，能获得一 三，实物期权的基本定价方法 往往导致对项目投资价值的低估，使投 个正的收益。 资者错过投资机会。房地产投资具有明 2．分阶段投资期权。房地产市场 按照实物期权的思想，项目投资价 显的期权性质，运用实物期权方法，能 风险和投资金额都很大，不适合一次 值被认为是NPV值加上一项灵活性期权价 够更精确地评估项目投资价值。从期权 性投入所有资金，投资者可以进行分阶 值，即项目价值=净现值(NPV)+期权价 角度看，投资项目价值=NPV+期权价值。段投资，根据市场需求变化，随时调整 值，因此如何估计实物期权价值是非常 资金投入。当市场情况好时，加大投资 关键的。但是值得注意的是，金融期权 =．实物期杈的类塑 金额，当市场情况糟糕时，缩减投资金 的定价目的是对各种衍生证券定价，而 额。 实物期权定价的目的是为了使投资者做 实物期权(real 出正确的投资决策。 options)的概念最3．扩张投资期权。房地产投资项目 初是FhStewart