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降低实体经济用地成本基本思路 　　根据供给侧结构性改革中“降成本”的总体要求，加快用地成本结构性改革，既降低实体经济的用地成本，又促进土地集约节约利用，具有重大的理论和现实意义。 　　一、总体形势 　　我国经济进入新常态以来，经济社会发展对土地的需求有所下降，土地价格增幅开始回落，土地成交量大幅下降，土地一级市场流拍率持续攀升。 　　2014年国土资源统计公报显示，全年共批准建设用地40.38万公顷，同比下降24.4%。2015年前三季度全国国有建设用地供应33.43万公顷，同比下降12.3%，降幅较上半年收窄9.1个百分点。与此相对应，城市土地需求明显不足，根据“标准排名机构”的统计，截至2015年12月13日，全国100座城市在2015年共出让土地12493块，最终成交10003块，2490块土地流拍或流标，流拍率为19.93%。 　　土地有效需求不足直接导致地价上涨乏力。2015年三季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3606元/平方米、6701元/平方米、5421元/平方米和757元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.9%、0.7%、1.2%和0.7%，较上一季度分别持平、下降0.2个、上升0.2个和下降0.1个百分点。同比增长率分别为3.3%、2.6%、3.4%和3.5%，较上一季度分别上升了0.3个、下降0.3个、上升0.7个和上升0.1个百分点。 　　地价（或地租）内生于经济系统，与经济系统的其它结构性变量保持一定的比例关系。地价（或地租）过高，将增加经济系统运行成本，甚至影响经济系统健康运行。地价（或地租）过低，将限制市场配置资源的能力，导致资源的闲置和浪费。在培育土地市场的过程中，我国地价（或地租）形成机制也经历了“干中学”的发展历程。长期的低价供地导致城乡建设用地节约集约利用程度都比较低下。据统计，目前我国城镇低效用地占到40%以上，农村空闲住宅达到10%―15%，农村居民点空闲和闲置用地面积达200万公顷，相当于现有城镇用地规模的1/4，低效用地达600万公顷，相当于现有城镇用地规模的3/4。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约50万公顷，占全国城市建成区的11%。《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》也指出土地城镇化快于人口城镇化。农村人口在1996―2012年中减少1.33亿，农村居民点却增加了203万公顷。2014年，我国城乡建设用地3019.92万公顷，城市人均建设用地超过130平方米，远远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平，高出国家人均100平方米的控制标准30%多；农村人均村庄用地218平方米，高出国家定额最高值（150平方米/人）45.3%。 　　在土地需求开始下降、土地价格（或地租）上涨动力不足、土地闲置量大的前提下，应用行政手段大幅度降低土地价格，不利于土地节约集约利用。协调好提高土地节约集约利用水平和降低实体经济用地成本二者之间的关系，是要在调整有形成本结构的基础上，大幅度降低交易成本等无形成本。 　　二、基本原则 　　（一）坚持节约集约与降低成本相结合的原则 　　遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的总要求，强化约束性指标管理，落实建设用地总量和强度双控行动，将资源利用双控指标纳入经济社会发展综合评价体系。打通集体经营性建设用地流转通道，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、“地票”等试点，系统整治农村低效利用和空闲建设用地，提高农村集体建设用地节约集约利用效率，调节城镇用地供求关系，降低实体经济用地成本。加快建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，完善《全国工业用地出让价最低出让价标准》，鼓励和支持房地产价格有序下调，适度、适时调整城镇基准地价，引导社会预期。 　　（二）坚持全面降价与突出重点相结合的原则 　　按照供给侧改革“降成本”的总要求，根据经济发展形势，合理制订土地出让底价和土地出让面积，切实降低实体经济用地成本。结合国家产业发展方向和地方经济转型目标，依据企业类型、规模和环节，设计不同的供地方式，缓解企业资金压力。以《全国主体功能区规划》划分的区域类型为基础，以《国家新型城镇化规划》为依托，建立和健全不同区域、不同规模城市供地规模、价格浮动比例，实行差异化的土地政策。 　　（三）坚持降低成本与维护农民利益相结合的原则 　　牢牢把握“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的总要求，根据中央统一部署，加快开展农地制度改革试点，破除城乡土地二元市场的藩篱，鼓励和支持城市土地一二级市场联动经营，缓解政府财政资金压力，降低实体经济用地成本。同时，加快构建合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益，切实维护农民利益