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旅游景观房产开发研究初探 ——上海与杭州对比研究 谢维新 目前，“景观房产”开发正掀起一股热潮，不仅为中国的房地产业带来了新的活力，也代表着一个真正地产时代的到来。景观房产是有别于传统住宅的全新概念，其产生与发展是经济发展的必然结果。生活水平的提高，人们对居住环境和居住空间有了更高的要求，追求人居于自然的高度和谐成为一种居住时尚，景观房产正符合了人们这种对高品质生活的追求。因此，这种房产也必将从经济发达的城市地区开始。 旅游景观房产的研究背景 旅游景观房产可追溯到中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，并在二十世纪初法国南部地中海沿岸形成雏形。旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点则主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。 到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。而旅游景观房产真正的发展，则出现在1970年代的美国，由于房产商在销售中引入了“时权”概念，刺激了消费者购买，后期并发展成了目前欧美相当流行的“假期交换系统”。 今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有为旅游配套的景观房产。 二、基本概念、类别及发展状况 1．基本概念 由于旅游景观房产源于国外，有关概念1990年代才开始进入中国，因此对于其概念来说，就不乏加入些地区和时代因素。目前，在国内处于导入阶段的这一概念，多被称为“景观房产”，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。“景观房产”有的用来指旅游产业与房地产业相结合的一个广义的概念；有的则用来指具体建筑设计中将建筑与景观相结合的一种相对狭义的概念，国内许多房地产项目，在营销策划中都将自己称之为“景观房产”，而其实质或该项目有一定容量的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。 因此，笔者对其基本概念界定为：旅游景观房产实质依托周围丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景观、人文景观），为全部或部分实现旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。简单的讲就是指景在房群中，房群在景中，景因房群而显灵性，房群因景而凸现优美。景观房产往往以人文关怀与回归自然为主题，是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，它更加注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。 2．类别 旅游景观房产的开发对象为房地产项目，并作为旅游物业在市场中运作，因此其销售方式有别于一般的房地产销售。针对不同的旅游物业，主要采取产权式和时权式的经营模式。因此，笔者将旅游景观房产的主要形式以“开发模式”和“经营模式”加以区分。 按开发模式区分。开发模式主要分为：酒店、休闲度假村、各类主题型度假物业、大型综合性项目内的配套物业等。 （2）按经营模式区分。旅游景观房产的经营模式主要包括：产权模式、时权模式和养老型物业的经营模式等。 内旅游景观房产的开发经营状况及国际经验借鉴 国内旅游景观房产的开发经营现状。上世纪八十年代末期，国内开始了部分在旅游度假区之内的以度假村为主的旅游景观房产开发，东南沿海也开始出现以休闲度假为主的旅游景观房产的开发。1990年代末，国际上的分时度假和产权酒店等旅游景观房产经营模式概念引入中国，并率先在海南等地开始实践，开创了中国旅游景观房产的新局面。时下，海南、深圳、青岛、杭州、厦门、北京等地已开工的旅游景观房产项目达到近百个，其中以分时度假模式经营的项目超过30个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。国内目前涉足该领域的公司超过100家，主要有首创、海航、中信、中旅等大型企业以及一大批房地产开发商。 2000年以来，海南、深圳、南京、北京、大连、秦皇岛等城市纷纷出现了产权酒店。产权式酒店这种模式的引入，一方面可以使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资；另一方面可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决我国目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。 国际旅游景观房产的开发经营借鉴。要发展我国的旅游景观房产业，不仅要了解自身状况，更要借鉴国际市场的发展经验，总结起来即为“天时、地利、人和”三方面因素。 所谓“天时”，即社会发展、人民生活水准和消费意识的提高，促使这一特定市场需求