吉林海兰江花园一期大盘项目营销方案_84p_2011_销售推广策略.pptxVIP

;本项目整体的开发思考;一二期总计70万平米总体量3-5年的开发销售周期;启动阶段目标解析;对于启动阶段的目标理解; 营销创造价值，大盘，立势是关键！;品牌：抢占延边州房地产市场最高峰，成就延边州影响力，实现开发企业品牌的软着陆；;区域借势。这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。 项目造势。明确项目营销战略，通过有序的营销策略组合，全力打造延吉乃至延边州首席大盘的市场占位，实现项目价值最大化，树立项目及开发商的品牌形象。;;PART 1 市场分析;延吉市房地产地图 目前延吉市房地产市场主要分为四个板块：河南板块、河北板块、开发区板块、金达莱广场板块；;区域板块分析——金达莱广场板块;碧水园林;碧水园林II期——依湖居开盘仪式暨部分楼宇认筹活动;;销售情况 ;时代嘉园;区域板块分析——河北板块;丽水宜家;河北板块典型项目——其他项目;区域板块分析——开发区板块;区域板块分析——河南板块;总结;4、经过与置业顾问和购买客户的交谈中了解到，购买客群组成多为本地客源，少部分周边县市，韩国打工回国置业的客户占一定比例 5、市场供应产品上看多层产品和高层产品所占比例相当，目前产品面积供求区间主要集中在90—110平方米的两房产品，其次为120—140的三房产品，小面积住宅的市场供应量相对较少；户型同质化严重 6、从项目的地域分布上看，主要集中在布尔哈通河及长白路、滨江路附近，主要是一线江景的景观资源 7、整体来看延吉市房地产市场仍处于初级阶段，市民接受新鲜事物能力强；高端客户的购买需求并没有得到满足，市场对高品质项目具有一定空间，但需加以引导;未来市场判断 ;PART 2 项目本体解析;延吉市;延边中国朝鲜族民俗风情园位于延吉市南部，紧邻风景优美的国家AAAA级帽儿山森林公园，景色宜人. 北起延龙路 东、西、南以山脊线为界 总占地面积约390公顷。 ;地块犹如一块璞玉，地段潜力与规模是其核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。 ;开发目标解析;;PART 3 项目定位;;站在城市空间、城市功能性多核拓展的战略高度，结合项目地块本身属性及竞争环境的思考，我司对本项目的定位构想为;项目价值点提炼;PART 4 客群定位;关键点：汉族和朝鲜族客户的比例关系的确定;我们的客户主要分为两大类，即区域客户和移民客户。;定义移民客户——“熊掌”型客户 ;房款60万～ 100万 120—160 ㎡;总房款承受范围：60-100万;年龄;总房款承受范围：100-120万;年龄;首付承受范围：大多在80万以上;年龄;PART 5 销售计划; 高调入市、品牌先行——借势延边州一号工程的政府影响力入市，同时快速建立延边首席豪宅品牌、迅速将开发企业地产品牌植入延边州，并将影响力扩散到省内其他区域。;2011年本项目项目推货思路 在以高端带低端迅速占领市场的大前提下，将产品结构进行整合； 通过产品优劣的均衡搭配，实现销售速度和项目品质、形象确立的双重目的； 价格思路为“平开高走”，通过推盘的顺序实现不同产品的价值，保证顺利的实现销售任务； 经过前期的蓄水，在11月末项目正式开盘，我们最大程度的引爆市场，创造开盘热销局面。;延吉朝鲜族民俗园项目（一期）;核心：确保有效客户的来访量;确保有效来访量达到2000组以上;PART 6 营销策略;什么是本项目本质？;山 水山地是中国和朝鲜族文化的核心，也是中国和朝鲜文化重要的表现形式；;休 · 养 · 生 · 息;人生十乐 中国古时称人生的最高境界有“十乐”，亦如乾隆称自己为十全老人同理。 十乐，是对本项目未来生活丰富性与业主生活方式的概括勾勒。 宋代养生大家陈直提出 “人生十乐”: 读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动。; 乐·山：山景，延吉稀缺自然景观之一，本案户户观山，等同延吉阿城区域别墅主打之山景之享。 乐·水：本项目专享。建议本项目户户温泉入室，满足社会高端阶层对于生活品质的极致需求。 乐·园：精致的园林景观，全冠移植的成树营造立体园林，与山湖河自然相融一体的天地人合一。 乐·家：原味地中海风情别墅，宜人空间尺度、暖色建筑给予人内心的润泽，隽永一份家的浓浓情怀。 乐·邻：别墅住区里的等同阶层，学识、见地、财富等境界相仿下，融洽成友朋的和乐。 ; 乐·动：周边帽儿山公园，满足层峰人士对于休闲与健身的需求。 乐·悠：置身于天地人宅合一的别墅住区，隔却城市喧嚣宁静里，奢享漫步时光的闲情逸致。 乐·居：山、湖、园、家、邻等复合元素，筑就一段贪恋此园的住居心态。 乐·活：五星级酒店