房地产项目评估指标体系.docVIP

PAGE 1/ NUMPAGES 3 房地产项目评估体系 一、项目评估体系 1、评价指标 表1、项目评价指标 一、城市评价指标 指标解释 1与当地政府关系 熟识市长、书记+2分 关系较好+1分 无关系-0分 交恶-1分 　 董事长选择城市四大标准略加变化以便于判断，第四项可用来选择地块 2经济结构 非公经济为主或第三产业占较大比重+1分 介于二者之间+0分 公有经济为主且第三产业比重轻-1分 3所处产业周期 长期低弥后反弹期及快步上扬初期+2分 持续大幅上涨或缓慢起步+1分 涨幅较大仍微涨或连接多年下跌+0分 一潭死水或较大涨幅后盘整-1分 巨幅上涨后快速下跌-2分 4城市化进程 市中心掘起初期+0分 新区掘起期+0分 郊区化阶段+0分 尚未开始城市化-2分 5供求关系 供不应求+1~3分 基本平衡+0分 供大于求-1~-3分 价格战-4分 　 供求因素 6城市(区域)吸引力 辐射全国+2分 辐射全省+1分 对外略有辐射+0分 只辐射当地-1分 人口外流-2分 周边购买力支撑 7辐射区域购买力 强+2分 较强+1分 中+0分 偏弱-1分 弱-2分 8是否当地已有项目 有+1分 无+0分 品牌延续 二、项目评价指标 指标解释 1项目区位 中心+2分 次中心+1分 新区-1分 远郊-3分 如在市中心掘起初期否决 供求竞争 2土地付款方式 四两拨千金+4分 适当分期 +1分 一次付清 -2分 资本回报 3估算项目利润率 30% +7分 20-30% +5分 10-20% +1~3分 0-10% -1~-3分 0 否决 利润指标 4风水评级 较好或依山傍河+1分 一般 +0分 较差 -1分 风水影响 5工业污染等硬伤 无+0分 可容忍硬伤-2分 致命硬伤-4分 预警指标 6有无拆迁 无+0分 少量拆迁-1分 规模大-3分 7资金链状况 宽松+0分 紧张-2分 危险-4分 注：①分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标得分累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值可不断修正与完善。 2、分值解释 体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为： 表2、评估体系分值含义 好 较好 一般 较差 差 城市评价得分 5 3 ~ 5 0 ~ 2 -3 ~ -1 -3 项目评价得分 5 3 ~ 5 0 ~ 2 -3 ~ -1 -3 总得分 8 5 ~ 8 1 ~ 4 -3 ~ 0 -3 注：分值区间可以进一步修正与完善 二、部分项目地块试评结果 指标\项目代码 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 城市评价 1与当地政府关系 2 2 1 1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 2经济结构 0 0 0 1 0 0 0 1 -1 -1 1 0 1 1 3所处产业周期 2 1 1 2 2 2 1 1 1 1 2 1 -1 -1 4城市化进程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5供求关系 -1 -3 -1 0 1 1 -2 3 0 -1 1 -1 -3 -2 6城市(区域)吸引力 0 -2 0 1 0 0 -2 2 -2 -2 1 0 1 1 7辐射区域购买力 1 1 -1 1 1 1 0 2 -1 -1 1 0 2 2 8是否当地已有项目 1 1 0 0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 1 小计 5 0 0 6 5 5 0 11 -1 -1 7 2 1 3 城市评价 较好 一般 一般 好 较好 较好 一般 好 较差 较差 好 一般 一般 较好 项目评价 1项目区位 2 1 -3 -1 2 2 -1 -1 -1 1 1 1 1 -1 2土地付款方式 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 3估算项目利润率 3 -2 -1 2 1 2 -2 3 -2 -2 -3 -1 -2 否决 4风水评级 1 0 1 0 1 1 0 1 1 0 1 0 0 1 5工业污染等硬伤 0 0 0 0 0 0 0 0 -4 0 0 0 0 0 6有无拆迁 -3 0 0 0 0 -3 0 0 0 0 0 -1 0 0 7资金链状况 -2 -2 0 0 0 0 0 0 0 0 -2 0 -2 -2 小计 2 -2 -2 5 5 3 -2 4 -5 0 -2 0 -2 否决 项目评价 较好 一般 较差 较好 较好 较好 较差 较好 差 一般 较差 一般 较差 否决 总得分 7 -2 -2 11 10 8 -2 15 -6 -1 5 2 -1 否决 总评价 较好 较差 较差 好 好 较好 较差 好 差 较差 较好 一般 较差 否决 注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价