2017年度深圳市地价状况分析报告.PDF

2017 年度深圳市地价状况分析报告 编 制 说 明 城市地价动态监测，是依据国土资源部要求，在全国105 个监 测城市内，分商服、住宅、工业三类土地用途，分别确定监测范围， 划分地价区段，选择监测样点，每季度对监测样点进行调查、评估和 统计汇总，通过各项指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价 状况做出基本评价和判断，最后生成相关信息向社会发布。动态监测 项目中各项指标的内涵定义如下： 城市地价动态监测的样点地价，是某类用途的土地监测样点在设 定条件下的土地评估价值。 商服样点的地价内涵为在正常土地市场条件下，设定土地开发程 度为“五通一平”，容积率2.0，出让年限40 年的完整土地使用权， 于设定基准日的商服用途的土地评估价值； 住宅样点的地价内涵为在正常土地市场条件下，设定土地开发程 度为“五通一平”，容积率3.0，出让年限70 年的完整土地使用权， 于设定基准日的住宅用途的土地评估价值； 工业样点的地价内涵为在正常土地市场条件下，设定土地开发程 度为“五通一平”，容积率1.5，出让年限50 年的完整土地使用权， 于设定基准日的工业用途的土地评估价值。 季度的地价是指以该季度最后一天为基准日，在设定条件下监测 样点的评估地价，或各行政区域的某类用途地价。 年度的地价是指以该年度最后一天为基准日，在设定条件下监测 样点的评估地价，或各行政区域的某类用途地价。 某类用途地价区段的地价水平，是该区段范围内该类土地用途的 监测样点地价的算术平均值。 行政区域的某类用途地价，是区域内该类土地用途的区段地价加 权平均值。 行政区域的综合地价，是该区域的商服、住宅、工业三类用途地 价的加权平均值。 深圳市的地价动态监测工作，是依据相关技术规范，将城市主 城区设为商服、住宅用地的地价监测范围，将工业聚集区设为工业用 地的监测范围。2017 年度，深圳市三类用途的监测样点共 150 个， 福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区和龙岗区的样点数量分别 为40、23、28、8、25、26 个。由于深圳市动态监测范围与行政区域 范围不一致，且各行政区内的监测样点数量较少，动态监测成果在一 定程度上反映了各行政区的地价变化趋势，但不能准确代表各行政区 的地价水平。 本报告是对2017 年度深圳市动态监测成果的汇总与分析，如果 没有特别说明，报告中的“地价”均指土地评估价值。本报告中的社 会经济数据来自深圳市统计局发布的数据，商品房销售数据来自深圳 市规划和国土资源委员会（市海洋局）发布的深圳规划国土部门经济 形势分析报告。 1 1 深圳市动态监测的地价水平及变化趋势 城市地价动态监测分商服、住宅、工业三类用途分别对城市地价 变化状况进行监测，将三类用途的土地评估价值按各用途土地面积为 权重，加权平均后得到城市的综合地价，以2000 年12 月31 日的各 用途土地的地价为基期计算城市各用途土地的地价指数。 图1-1 深圳市各用途土地动态监测的地价指数 从上图可以看出，深圳市各类用地地价指数在 2000-2017 年 18 年间呈波动上升趋势，地价指数的变化大致可以分为四个阶段：2000 年-2005 年地价平稳发展；2006-2007 年地价快速上涨；2008 年地价 快速下跌；2009-2017 年地价再次快速上涨。从地价指数的变化趋势 可以看出，地价走势是与当地总体经济发展形势、房地产市场宏观背 景、房价水平及政府房地产政策导向等因素密切相关。 1 1.1 整体地价水平与整体变化趋势 2017 年全年，深圳市监测到的综合楼面地价为12391 元/平方米 （各用途的楼面地价值详见图1-2），综合地面地价为30272 元/平方 米，与去年相比上涨7.24％。相比2016 年的涨幅，2017 年的涨幅有 所收窄。 图1-2 深圳市2017 年各用途楼面地价水平图 受2008 年金融危机的影响，2009 年出台的经济刺激计划加速了 全国房地产价格的快速上涨。2010 年以来国务院各部委瞄准房地产 市场，综合采用行政制度、货币政策和财政政策等手段，但通货膨胀 预期使得201