房地产税知多少征收背景国内现状及国际经验.PDF

2018 年3 月12 日 证券研究报告 消费升级与娱乐研究研究中心 房地产行业研究 买入评级 行业研究 ) 市场数据(人民币） 房地产税知多少： 市场优化平均市盈率 18.87 国金房地产产业指数 3797.72 征收背景、国内现状及国际经验 沪深300 指数 4127.67 上证指数 3326.70 深证成指 11326.27 核心观点 中小板综指 11345.36  征收房地产税并不是为了打压房价，而是作为地方政府收入的重要来源：分 税制改革后，地方政府财政支出缺口增加，土地出让成为重要的收入来源， 但这种高度依赖土地财政的模式不可持续。同时为了防范化解重大风险，地 4548 方债务整顿和监管愈发收紧。如何避免债务偿付危机，增加地方财政收入， 4347 是目前地方政府需要解决的现实问题。通过征收房地产税，可以确保地方政 4146 府有一个稳定和持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土 3946 地财政和扭曲政府职能的情况。这是征收房地产税的初衷，并非以打压房价 3745 为主要目的。根据测算，房地产税可以给地方财政增加 8%-39%土地出让金 3544 体量的税收。 3343 6 6 6 6  房地产税征收需要克服技术难题，注意征收时点、范围和力度的大小：目前 0 0 0 0 3 6 9 2 0 0 0 1 已经开征房地产税的国家，基本都有一套完整、专业的不动产登记，或是配 7 7 7 7 1 1 1 1 备强大的评估团队。我国不动产登记系统实施效果有待考证。若房地产税真 正落地，征收时点需要把握 （国际上日本地方税推出助推了当时的房价崩 国金行业 沪深300 盘）。征收的范围和力度大小关系到居民的接受度和推广的难易度。在征收 房地产税的同时，应适当降低交易、建设环节的税负。  关于房地产税立法进程和落地速度的判断：关于房地产税落地的时间，市场 相关报告 判断较为一致，认为先要解决法律、技术层面的问题，应该要在 2020 年之 1. 《销售拿地持续高增长,房地产税悲观预期 后。但是对于立法速度的判断目前还并不统一。近期两会中的相关言论，市 淡化》，2018.3.4 场有的解读为立法进程会很慢。但是从财政部原部长楼继伟的说法看，今年 2. 《住宅数据稳中有降，长效机制或重构估 很有可能草案提交初审，这意味着房地产税立法正式开始，符合三个原则中 值体系》，2018.2.25 的“立法先行”——先从法律层面说清征收房地产税的合理性。从时间长度来 3. 《基本面无碍，政策悲观预期需消化》， 看，初审启动后的程序可能比市场预测的更快推进。 2018.2.11 投资建议 4. 《销售开门红，土地市场量跌价涨》， 2018.2.5  地产股行情历来不是反应当期销售而是“政策预期”，主要原因在于已有的