北京朝阳北路专业市场项目中国皮革城策划方案计划-83页.docVIP

北京朝阳北路商业地产项目—— 北京中国皮革城策划方案（V3.0） 新加坡星联国际机构 深圳市新摩尔商业管理有限公司 2008年1月25日 前 言 2008年北京奥运会即将在8月举办，北京通州区的地位随着首都东扩，通州作为现代服务业中心，成为首都商贸流通中心的位置日益凸显。在环渤海经济带中，通州商务园带头打造环渤海湾的CBD,通州作为华北和东北的交通枢纽，是产业升级的龙头。 古老的大运河起始于通州，终止于人间天堂的杭州，昔日万船竞发的通州商贸口岸，随着通州在21世纪商贸服务中心定位的明晰，发现系列大型专业购物中心和现代流通中心，未来通州的商业繁华景象将再现于北京。 皮革行业是意大利传统强国，不仅拥有强大的设计力量，而且拥有众多世界名牌，把文艺复兴的文化内涵融入到现代品牌之中。美国通过技术创新和新产品开发，皮革产业非常兴旺，目前美国仅有120家皮革企业，但是能够生产多品种超薄柔软皮革，广泛应用于服装外套、夹克、手提包、鞋和手套等。韩国不仅是皮革生产强国，而且由于气候特征，韩国也是皮革消费市场。 皮革产业是我国的优势产业，?2005年我国皮革行业规模以上企业，全行业直接从业人员500多万人，连同配套行业从业人员高达1100万人，每年新增就业岗位四、五十万人。皮革行业解决了大量城乡劳动就业，促进了社会的和谐、稳定。卡森集团中国最大皮革沙发出口企业 前 言 2 第一部分 市场分析 6 一、城市基础情况 6 1．通州规划中的区域特点 6 2．总体规划定位 7 3．通州发展条件 8 4．通州交通状况与本项目交通情况 9 5．北京通州运河核心地块功能定位 12 6．通州商务园 13 7．北京和通州经济发展指标和商业发展情况汇总 15 8．通州商业状况 17 9．目前通州主要商业分布 19 10．未来通州商业规划: 21 二、专项市场研究 22 1．北京皮革市场现状 22 2．沈阳皮革鞋料市场 28 3．东北皮革交易市场 28 4. 河北辛集制革及皮革服装业集群 29 5．北京鞋业市场调研 31 6．典型家居市场 34 三、通州住宅市场调查 36 1．通州住宅调查 36 2．瑞都综合体开发 41 3．通州世纪新城大盘开发（包括25万平方米购物中心） 42 4．北京市区和通州部分商业和住宅地块拍卖的启发 45 第二部分 项目分析 50 一、宗地状况 50 1．区域位置 50 2．宗地目前状况 51 二、宗地周边环境 52 1．周边配套设施 52 2. 周边环境 52 三、项目SWOT 54 四、项目发展前景预测 55 1．商业价值 55 2．住宅的市场价值 55 第三部分 项目操作思路 55 一、总体思路 55 1．开发体量 55 2．盈利模式建议 55 二、项目定位 56 三、目标客户人群 57 四、业态功能的判断 57 五、项目开发节奏建议 58 六、项目开发风险判断 60 1．项目运作中可能面临的风险分析 60 2．项目开发风险的防范措施建议 60 第四部分 概念规划方案 60 一、项目总体规划布局建议 60 1．经济技术指标 60 2．布局思路及建议 61 二、产品建筑设计建议 62 1．物业组合 62 2．项目商业业态初步策划 63 3．产品体现的主题思想 63 第五部分 北京中国皮革城品牌价值及其未来对通州区域经济发展的拉动作用分析 65 一、海宁中国皮革城的集群特点和品牌价值 65 二、中国皮革城进入通州的示范效应 以中国皮革城流通产业集群带动通州区域经济发展的新思路 66 三、社会效益分析 67 第六部分 可行性研究结论 68 一、通州经济发展指标对商业的支撑 68 二、规划方面结论 68 三、通州土地价格趋势结论 69 四、项目市场定位 69 五、项目物业功能与业态选择结论 70 六、项目开发周期及售价预测结论 70 七、土地价格结论 71 第一部分 市场分析 一、城市基础情况 1．通州规划中的区域特点 图1 通州区位图 通州位于北京东部发展带和东西发展轴的节点。 通州是北京东部发展带上的三个重点新城之一。 通州是服务于东部发展带和北京市域的综合服务新城。从环渤海经济带发展视角，朝阳CBD成本过高，通州商务园是性价比最高的区域型CBD，通州是北京惟一直接连接河北与天津的城区，通州是连接河北与天津的枢纽中心，同时也是北京连接东北与华北的重要通道，是承载产业升级高端资源的京东明珠。 通州在环渤海经济圈环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。在环渤海地区5800公里的海岸线上，有20个城市遥相呼应，有数千家大型企业互聚龙潭，包括天津、大连、青岛、秦皇岛等中国的重要港口在内的60多个大小港口在这条线上星罗棋布。以北京和天津双合的世界型城市，带动着两侧的扇型区域，成为中国乃至世界