海口中惠南海龙园项目市场定位跟产品策划_93ppt.pptVIP

中惠南海龙园项目市场定位及产品策划 客户选择海口的原因：更适合长期居住和中长期度假，更有增值潜力 不同于三亚，海口市场是具有“岛外、岛内”双客群的二元制结构 海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期 品牌开发商主要集中在沿海各板块，内陆地区较少涉足 09年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升 高端市场领涨明显，价格层级拉开 受资源限制，未来海景资源地块更加稀缺目前主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸 西海岸特征：强势海景、富人区区域价值：承载了外销市场的未来 东海岸特征：强势海景、被边缘化区域价值：外销市场中的弱势群体 海甸岛客户印象：资源不强势、配套完善区域价值：填海区的翻版、城市功能的延伸 国贸填海区客户印象：城市核心区区域价值：内销市场主力军，区域功能将转换 07年以来，海口别墅成交稳步上升，西海岸所在的秀英区价格最高，成交量居前 除现有项目存量外，未来西海岸低密度产品的供应量较少，本项目别墅产品具有稀缺性 公寓供应量大，竞争较大，应创造产品差异化，实现快速去化 中式别墅市场接受度差，现代风格别墅品质参差不齐，面对岛外高端度假和投资客户，西海岸纯粹度假风格的别墅产品并不是很多 中强、西拓、东优、南控 旅游区布局构建“三带、一轴、一中心”结构 三带”指西海岸旅游带、东海岸旅游带和生态景观旅游带;“一轴”指南渡江城市水系旅游轴;“一中心”指都市旅游区，海口商务中心区、海口旧城历史文化街区及府城格局保护区。 STUCCO与弧形线条 产品建议—建筑风格细节的处理 文化石与高档涂料的结合 产品建议—建筑风格细节的处理 西班牙筒瓦 产品建议—装修建议 公寓部分为了能方便业主居住，免除其装修的麻烦，所以建议采用全装修，装修标准暂建议为2000元/平方米。 别墅部分考虑到该类购买人群更有个性，所以建议对于别墅部分可以考虑采用选择性装修，根据业主自身的需要进行装修。 产品建议—产品品质 由于海口位于地震带，并且曾经发生过7.5级大地震，在汶川大地震后，人们对房屋抗震更为关心，如果使得产品抗震级更高将可以成为项目的重要买点，建议将该项目抗震级定位为9级。 产品建议—物业管理建议 对于能购买度假产品的人来说相对昂贵的物业管理费用并不是最重要的，他们需要的是当他们不在的时候，房子的安全和细心的打理，当他们在的时候拥有一个安全、舒适、便利的环境。提供一个完善的服务才是他们最需要的。 所以建议企业引入一些高档物业管理企业，如第一戴维斯等知名物业管理公司，甚至可以引入如喜来登之类的酒店管理企业来提供五星级的管理服务。 安全防范系统： ⊙ 周边防范报警系统 ⊙ 闭路监控系统 ⊙ 房客对讲与门禁系统 ⊙ 家具安全防范报警系统 ⊙ 24小时电子巡更系统 ⊙ 紧急呼救援助系统 居家服务系统: ⊙ 洗衣服服务 ⊙ 送餐服务 ⊙ 清洁服务 ⊙ 叫醒服务 ⊙ 煤气更换、行李寄存服务 房产服务： ⊙ 房屋代管服务 ⊙ 房屋代租服务 ⊙ 业主家庭装修服务 ⊙ 专业清洁保洁服务 商务服务： ⊙ 打字复印服务 ⊙ 电话传真服务 ⊙ 邮政函件服务 ⊙ 旅游安排服务 产品对相对定位的支持 西海岸 一线海景 温泉行宫 项目位置 海口高档住宅聚集区 项目拥有稀缺的 一线海景资源 温泉泳池 温泉泡池 舒适型的房型 完善的 度假配套 舒适的 亚热带气候 度假气息的 建筑风格 优美的热带 风情景观 完善的 物业服务 PART 5 价格定位 公寓价格定位 73-192 12000-13000（3000元装修） 万科浪琴湾 98--394 12000-14000 （2000元装修） 夏威夷海岸 总价（万元） 海景公寓单价（元/平方米） 项目名称 从目前周边两个一线海景公寓项目销售价格来看一般在12000-14000元/平方米之间（带装修），总价由于面积的不同，在73—394万之间。 从近几年海口房地产市场价格情况来看，存在一定的起伏，整体呈现上升的趋势，年增长大约为8%左右， 由于项目海景公寓视野开阔，景观效果佳，并且同样带有2000元/平方米的装修，建议销售均价为： 14000元/平方米左右 总价区间在98—210万之间 泳池别墅价格定位 1060--2245 25000—38000（送地下室219—341平方米） 夏威夷海岸 500--980 25000--36000 万科浪琴湾 总价（万元） 非一线海景独立别墅（元/平方米） 项目名称 从以上两个项目来看虽然单价并没有太大的差别，由于夏威夷海岸面积较大，导致其总价相对较高，但是其附送面积达到219-341平方米（记入建筑面积），花园面积也在2-3亩，使得其仍然具有一定的诱惑力。 从产品上来看中惠项目与万科浪琴湾更为类似，我司建议