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浅谈现行房屋登记类型及今后发展趋势与方向 　　摘要：房屋登记既是政府加强房地产行政管理、促进房地产市场健康发展的基础工作，也是房屋权利人保护自身合法权益的重要途径。随着社会经济和房地产市场的快速发展，房屋登记的内涵和功能也显现出不同的特点。本文以《物权法》和《不动产登记法》为两个节点，在《不不动产登记法》出台之后，房屋登记类型及今后发展趋势和方向：统一登记。 　　关键词：房屋登记类型 确权登记 行政确认 统一登记 　　现行房屋登记类型：包括所有权登记（又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等），他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记：、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等），预告登记、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。 　　一、新中国成立至《物权法》出台前，确权登记阶段意义及不足 　　《物权法》出台之前，我国房屋登记的性质可以概括为“ 确权登记”。建国初期，房屋确权登记为配合当时稳定社会秩序、进行城市经济建设等工作发挥了巨大作用。随着我国社会经济领域相关法律制度的不断完善以及与国际的逐步接轨，房屋确权登记的相关规定已不合时宜，有些已失去了法理基础。同时，由于法律授权、人员配备等主客观条件的限制，登记机构要对所有登记申请进行实质性审查是无法胜任的。因此，房屋确权登记不管是在法理基础和具体实践中都不再符合社会经济发展的要求。 　　二《物权法》至《不动产登记法》出台之前：行政确认阶段的意义及不足 　　《物权法》的出台对于不动产登记具有里程碑式的意义，并为不动产实行统一登记制度打下了基础。与《物权法》相配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及职责、登记的程序、登记的类型等作出了新的规定，明确将房屋登记定义为“ 房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。由此，我们可以将房屋登记的性质明确为“ 行政确认”。相对于房屋确权登记，将房屋登记的性质定位为“ 行政确认”是从单纯的行政受理理念向物权公示理念的巨大转变，也是进一步理清物权本质、物权变动程序的巨大进步。同时行政确认的性质也使得登记机构在登记程序、承担责任等方面有了更加明确的定位。然而，房屋登记毕竟只是不动产登记的一部分，尤其是长期以来形成的与土地登记相分离的现状既增加了当事人的负担，又造成了行政资源的浪费，信息的分散也导致登记的公信力受到影响，因此需要逐步向统一登记的模式过渡。 　　三《不动产登记法》出台之后，房屋登记类型及今后发展趋势和方向的统一登记分析 　　不管是从我国经济社会的发展要求还是国外的不动产登记经验来看，实现房地统一登记甚至更大范围内的不动产统一登记已是大势所趋，我国部分城市也已开始了房地统一登记的实践。《物权法》第10 条提出的“ 国家对不动产实行统一登记制度”的规定为不动产统一登记提供了法律依据。 　　1. 统一登记下的重要转变 　　（ 1）物权观念深入人心。长期以来我国基本上将不动产物权登记作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，而不是作为物权变动的公示方法对待。随着法律制度的健全，尤其是不动产统一登记实施后，登记的首要作用将表现为通过物权公示的方式来保障当事人的不动产权益，从而物权的观念将逐渐得到强化，进行不动产登记将不再是当事 　　人服从管理的结果，而是出于保护自身权益的内在需求。 　　（ 2）登记机构自身角色的转变。随着登记的主要功能由行政管理向物权公示的转变，登记机构的角色也将由“ 行政管理者”演变为“ 簿册管理人”，其主要任务是在符合申请条件的情况下，将不动产物权状况记载于登记簿使之公示并管理好，作为不动产公示载体的“ 登记簿”。登记机构目前承担的政府监督管理职责，将随着行政管理体制改革和不动产统一登记制度的建立而逐步弱化，法律也将在总结实践经验的基础上对登记机构的职责范围作出更为科学的规定。 　　（ 3）审查方式逐渐转变为完全的形式审查。实行统一登记以后，登记的范围和种类将更为复杂，不管是出于能力的限制还是登记成本的考量，实质审查将很难由登记机构来完成，以形式审查为主、实质审查为辅的方式转变为完全的形式审查将成为可能。采取形式审查，虽然不动产登记的公信力要弱一些，但并不会影响对不动产登记准确性的追求。从国外采取形 　　式审查的经验来看，均建立了相应的配套制度，引进公证、律师代理等，避免提交错误、虚假的材料给登记机构造成损害，从而有效弥补形式审查容易导致错误率高的不足。 　　2. 实施统一登记面临的挑战 　　（ 1）统一登记的范围。统一的登记范围包含两个层面，一是哪些不动产应当纳入统一登记，即统一登记的不动产范围；二是指不动产的哪些物权变动应当进