物业管理是一项复杂民生工作。由于沿革时间长、.PDFVIP

前  言  物业管理是一项复杂的民生工作。由于沿革时间长、 法规多，一线人员频繁变动，需要将现行的政策法规、调 研成果和经验交流材料汇编在一起，便于各级领导和工作 人员学习交流及查询使用。为此，市物业服务指导中心组 织编写了一套物业管理指导手册：  一是《北京市物业管理调研（第 1 期）》，分为四个部 分：一是市住建委领导同志的调研报告；二是区县住建委、 房管局领导同志的调研报告，按时间顺序排列；三是物业 服务企业的调研报告；四是附录，选编了部分关于物业管 理问题的文章。这些调研成果包含了对行业发展的深入思 考和科学建议，供大家开拓思路、相互借鉴。  二是《北京市物业管理工作简报（2012‐2013 年度）》， 按时间顺序记录了市住建委日常工作的片断，以及解决问 题、化解矛盾的方式方法，供大家分享和参考。  三是《北京市物业管理政策法规选编》，选取重要的法 规和政策编辑成册，便于快速查询和学习掌握。  四是《北京市物业管理百问百答》，采用通俗易懂的方 式，普及物业管理过程中的常见问题和基本程序。  五是《与物业管理相关的政策法规选编》，整理与物业 管理相关的水、电、气、热，电梯、卫生、消防、保安、   4 邮政、养狗等方面的政策法规，供大家查阅。  六是《北京市物业管理重要诉讼案件分析》，对物业管 理的典型判例进行介绍和分析。  程建华副主任对编写这套指导手册非常重视，多次听 取汇报，提出指导意见，并为《北京市物业管理调研》专 门撰写了序言。  由于时间仓促，不足之处，敬请批评指正。                         北京市物业服务指导中心主任  岳为众  2013 年 10 月 29 日     5 目 录 一、基本概念  1.什么是物业管理？ 2  2.什么是业主？ 2  3.什么是业主大会？ 2  4.什么是业主委员会？ 3  5.什么是物业服务企业？ 3  6.什么是前期物业管理？ 3  7.什么是物业管理区域？ 3  8.什么是准物业管理？ 4  9.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什么？ 4  二、前期物业管理  10.建设单位应按什么标准配建物业服务用房？ 6  11.物业服务用房产权归谁？ 6  12.什么是物业管理临时管理规约？ 6  13.物业服务企业按什么标准收取物业服务费？ 6  14.新建物业管理区域前期物业管理费由谁交？ 7  15.新建物业管理区域前期物业费标准如何确定？ 7  16.物业服务企业应如何指导和监督业主装修？ 8  17.建设单位撤出前期物业管理应该履行哪些程序？ 8  18.建设单位不履行交接义务，如何处罚？ 9  三、业主大会和业主委员会  （一）业主大会和业主委员会的组建 12  19.业主大会如何组成？ 12  20.业主大会成立的条件是什么？ 12  21.业主大会组建程序如何启动？ 12  22.怎样组建业主大会筹备组？ 13  23.筹备组如何开展工作？ 14  24.如何组织召开首次业主大会会议？ 14    1 25.什么是物业管理规约？ 15  26.什么是业主大会议事规则？ 16  27.业主参加业主大会，如何确定具体的投票权？ 17  28.召开首次业主大会会议费用由谁负担? 18  29.业主大会以何种形式召开？ 18  30.如何使用业主一卡通？ 18  31.业主在物业管理活动中，有哪些权利？ 19  32.业主在物业管理活动中，有哪些义务？ 19  33. 街道办