我国租赁性住房体系现状问题与完善对策.docVIP

我国租赁性住房体系现状问题与完善对策 　　我国住房供应按供应主体可分为市场供应和政府供应，按产权可分为交易性住房和租赁性住房，按是否利用新增土地可分为新增供应和存量再利用。其中，每个分类下还可以再分，例如市场供应又包括新建商品住房供应、二手商品住房交易供应、二手商品住房租赁供应等。我们接下来讨论的是，按产权分类的我国住房供应体系中租赁性住房供应的现状、存在的问题以及进一步完善的对策。 　　一、我国交易性住房和租赁性住房供应的现状 　　1.交易性住房供应体系发展较为快速 　　1998年房改以来，我国交易性住房供应发展非常迅速，已经形成了完善的、多层次的体系和规范的交易规则。类型上，基本可分为商品住房供应和保障性住房供应两个支柱。其中，商品住房供应包括新建商品住房供应、二手商品住房供应、“房改房或福利房上市”供应等，交易性的保障性住房供应包括经济适用住房、限价房、安居房、集资建房、共有产权住房等。同时，如果根据户型设计、小区设计、装修标准、建筑年龄、区位分布等来看，上述几个类型住房又可以分为不同档次、价位的住房。产品种类较多、低中高价位分布均衡、区位上遍布城市各区域或片区，基本上能够满足城市不同需求类型、收入水平的住房购置需求。 　　2.租赁性住房地位重要但却处于自发生长状态 　　相对于交易性住房供应来说，尽管近年来公共租赁住房的提法日趋频繁，但整体来说租赁住房供应一直较为缓慢，主要原因在于建设资金回笼慢、区域位置较为偏僻、地方政府缺乏建设的积极性。与此同时，自发生长的租赁住房供应体系（商品租赁住房、城中村租赁住房和工业园区配套租赁住房等）却在发挥着非常重大的作用。例如，目前一线城市常住人口平均住房自有率在30%～60%之间，其余40%～70%人群的住房问题全部是由租赁住房体系来解决的。如果再考虑到流动人口的住房问题，至少超过60%～80%的人口主要通过租赁来解决住房需求。而且，根据中国社科院李培林教授对广州、深圳等地城中村的调查，很多刚毕业的大学生、部分白领和初来大城市创业的人群，落脚的第一站都在城中村或旧住宅区，城中村或旧住宅区为所有这些中低收入人群能够在大城市立足下来、节约生活成本、积累创业资金发挥了不可磨灭的作用。特别是在大城市高房价的背景下，所有未能实现的住房需求统统被抛给了租赁市场来自发解决，特别是低租金的租赁市场，已经成为某些中低收入人群实现“居者有其屋”梦想的唯一渠道了。 　　二、我国租赁性住房供应体系存在的问题 　　1.低租金的租赁住房供应规模不断萎缩、租金价格不断上涨 　　目前，在各大城市如火如荼地推进的旧城改造、城市更新、旧区活化和工业区改造升级等“运动”，正在对租赁市场，特别是低租金的城中村、旧住宅区租赁市场造成很大冲击。一方面，在大城市新增土地利用日渐枯竭的情况下，利用存量土地正在成为土地利用的新趋势。由于城中村、旧住宅区往往位于城市商业旺盛、交通便利和人口密集的区域，再考虑到拆迁补偿安置和融资成本，拆迁后的土地往往用于商业综合体、CBD、高档住宅甚至是新区的开发建设。但凡听到城市中某个区域将要拆迁或有传闻，该区域的租金和房价就会在短期内快速上升。例如，2009年广州公布多个城中村改造方案后，各城中村周边房价在一年内上涨了30%左右；另一方面，某一区域的拆迁方案甫一启动，该区域内的租赁人群便纷纷涌向周边区域内的城中村或旧住宅区寻求租房，被动的住房租赁需求在短期内集中释放，而整个区域低租金住房的供应却在骤然减少，这是造成租金价格在近年来快速上涨的主要原因。在住房自有率较低和外来人口流入较多的大城市，这一现象更为严重。根据搜房网的统计，2010年北京、深圳和广州住宅租金涨幅分别为15.56%、10.9%和13%；2011年北京、深圳、上海新建商品住房价格分别下跌了6%、2.9%和5.4%，但住宅租金却分别上涨了13%、9.3%和7.6%。2012年上半年，北京、上海、深圳和广州的住宅租金价格同比分别上涨8.9%、6.75%、6.8%和8.3%。此外，即使是不涉及住房拆迁的旧工业区改造和非住宅的旧区活化，由于此种改造能够实现区域面貌的改观和公共服务设施的完善，再考虑到地产中介宣传的“噱头”，对周边房价和租赁价格的带动也不容忽视。突出的例子就是近年来各大城市连接高铁的新火车站建设或老火车站改造建设（如北京南站、天津西站等），都带动了周边房价和房租的上涨。同时，对于旧工业区改造来说，无论是转型升级还是改变功能（如改为居住功能），原来配套建设的宿舍均减少了，这也带动了周边房价和租金价格上涨。 　　2.公共租赁住房存在硬伤，难以缓冲低租金租赁住房的萎缩 　　“十二五”期间，国家将开工建设3600万套保障性住房。从2013年开始，建设的重点将转向以公共租赁住房为主，这是一个弥补低租金住房供应缺口的