纽约伦敦与东京等世界城市住房保障政策比较研究.docVIP

纽约伦敦和东京等世界城市住房保障政策比较研究 　　摘要:住房保障是一个国际性大城市成熟稳定发展的基础,本文通过对纽约、伦敦和东京等世界城市住房保障政策的比较研究,认为,北京可以借鉴吸收这些世界城市在住房保障方面的成功经验,通过加强政府对住房市场的宏观调控、完善灵活的住房金融政策、加大房租补贴力度等措施,加快推进北京世界城市建设。 　　关键词:世界城市 住房 保障政策 　　 　　城市住房问题、特别是城市低收入者的住房问题是与城市化和工业化伴生的必然现象,纽约、伦敦和东京等在建设世界城市过程中,无一例外地面临着各种住房问题。住房保障是一个国际性大城市成熟稳定发展的基础,因而这些世界城市都将住房问题的解决作为政府的一项重要责任,并出台了各式各样的住房保障政策。当前,随着全国各大城市房价大幅上涨,住房问题已然成为社会各界关注的热点问题。通过纽约、伦敦和东京等世界城市住房保障政策的比较研究,可以借鉴世界城市在住房保障政策和运行机制方面的成功经验,有利于北京的住房保障政策的制定完善,加快推进北京世界城市建设。 　　■一、纽约政府兴建或资助的公共住房 　　美国是一个市场经济高度发达的国家,国家对经济的直接干预通常很少,但在低收人家庭住房问题上却是一个例外。为解决低收入家庭的住房问题,美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预,同时提出了许多针对低收入家庭的住房计划,来帮助他们解决住房问题。在纽约,住房平等是市民一项基本权力,住房和城市发展部确定住房是每个公民的权利,其在官方网站上就申明了“住房平等”的权利――所有人都要拥有住房的权利。住房和城市发展部执行住房平等法案和其他联邦法律,消除歧视。纽约在住房政策上经历了开始干预――强化干预――有节制地干预的过程。 　　纽约实行多样化的住房政策,可以直接提供资金或通过税收机制提供资助,也可以运用调控手段影响住房贷款的供给、房地产经纪人的行为以及在相应地区修建的住房的类型、数量和费用等。纽约为低收入者提供的资助主要有三种形式:第一,直接资助,通过政府的专门项目支持具体住房工程(如公共住房)的建设;第二,帮助租房者获得私人市场的住房;第三,政府提供资金,有更多的自由去开发自己的项目;第四,免征贷款利息税、所得税,减征财产税;对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者,按照每月归还贷款的数额,核减一定比例的税款,并免征财产增值税,以鼓励私人购房。直接资助可以通过政府的专门项目(如公共住房)来实现,也可以给州或地方政府提供组团基金,这些资助项目可用来支持住房的建设或翻新,也可以提供租房券,来帮助低收入家庭在私有市场上获得住房。有些项目针对特定收入的个人或家庭,或者有特殊需求的人群(例如,老年人、无家可归者或残疾人)。有些项目则着重于维护现有的廉价房,或是提供更多的廉价房。有些政策鼓励购房,有些鼓励租房,有些提倡其他类型的住房形式,比如说合作式和共有住房。在实施的过程中,不同政策对政府的依赖程度不尽相同。像公共住房和租房券这些政策几乎完全依靠政府实施,也有其他政策通过与营利或非营利机构的合作来展开。 　　此外,作为世界性城市,纽约市对住房租金的涨幅进行干预,控制居住成本以及保障低收入家庭的住房问题,出台了独一无二的租金控制法。纽约政府对住房租赁市场的干预程度非常高,体现在住房租赁市场上的租金管制住宅和租金稳定住宅占到总量的50%以上,完全按市场租金的住房仅占1/3,因而很多穷人能够租得起房子。在纽约大约有200万居民――纽约市人口的四分之一以上――住在受管制的公寓里,这种管制严格限制房东提高租金,也严格限定房客租房的条件。 　　■二、伦敦的多样化分层次住房保障体系 　　伦敦是英国最重要的商业中心,在英国的经济地位极为突出。伦敦住房政策演变路径可以分为两个阶段,20世纪70年代以前保障城市居民的基本居住空间是住房政策的核心问题。这一时期,伦敦住房保障措施主要侧重于单纯的住房政策和金融政策。自20世纪70年代开始,伦敦政府加强政策调控,实行住房制度改革。伦敦政府相继颁布了《1980年住房法》、《1984年住宅与建筑法》、《1986年住宅与规划法》等。这批法律的通过,政府持有的公房开始大规模出售给普通居民和其他私人机构,鼓励居民通过租房、抵押贷款购房等方式解决住房问题。 　　伦敦的住房居住方式分为三种类型:一是自住住房,二是租住私房,三是租住政府公房。为保障公民的居住权,政府采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体系。伦敦政府通过这种层次分明的住房福利体系,使得英国自有住宅家庭的比例从1979年55%增加到1991年68%。2004年住宅法对购买权制度在1985年住宅法的基础上,针对实施中的现实问题对其进行了系统的修正。2005 年底时,在购买权制度实施25周年之际,根据英国政府的统计,通过